ЖБК - це ... Житлово-будівельні кооперативи. Будівництво житлових багатоквартирних будинків

ЖБК - це житловий кооператив, який являє собою добровільне об`єднання групи людей або організацій з метою будівництва багатоквартирних будинків.

Історія виникнення і розвитку житлових кооперативів

ЖБК - це досить стара і перевірена схема будівництва житлових багатоквартирних будинків. Поява перших житлових кооперативів відносять до 1920-м рокам. Однак, незважаючи на швидко зростаючу популярність, в 1937 році даний механізм піддається ліквідації, т. К. Є прояв приватної власності. У 1957 році житловий кооператив відроджується і набуває масового характеру. У 80-х роках подібне будівництво житлових багатоквартирних будинків становило близько 8%.

У сучасному суспільстві система кооперативів з новою силою набирає обертів. Найчастіше її використовують забудовники Москви, які не в змозі виконати свої зобов`язання перед пайовиками. У такому випадку за ініціативою ошуканих покупців створюються житлові кооперативи, яким передаються всі права на завершення будівництва.

Правова основа

В даний час правову базу діяльності ЖБК регулює житлове законодавство. Термін «житлово-будівельний кооператив» чітко визначено у ст. 110 Житлового кодексу Російської Федерації. Умови створення, організація діяльності та правила участі в ЖБК представлені:

• в розділі 5 Житлового кодексу Російської Федерації (ЖК РФ) ;
• в Цивільному кодексі Російської Федерації (ГК РФ) ;
• в Статуті кооперативу, який складається згідно з основними положеннями ЖК РФ і ГК РФ.

Однак не всі ЖБК - це організовані згідно з чинним законодавством кооперативи. Багато хто з них у своїй діяльності не дотримуються навіть основних вимог, представлених в Житловому кодексі, в результаті чого виникає порушення прав учасників таких ЖБК. Для того щоб уникнути подібних ситуацій, слід детально розібратися у всіх моментах діяльності кооперативів.

Порядок створення та організація діяльності

Членів ЖБК за законом не може бути менше п`яти. Проте загальне число учасників кооперативу не повинно перевищувати суму квартир в споруджуваному або купованому житловому будинку. На загальних зборах приймається рішення про формування житлового кооперативу. В даному заході можуть брати участь особи, які бажають об`єднатися з метою будівництва будинку. На зборах також відбувається затвердження Статуту ЖБК. Після державної реєстрації кооперативу і отримання статусу юридичної особи учасники, які проголосували за створення кооперативу, стають членами ЖБК. Рішення зборів засновників ЖБК фіксуються в протоколі.

Статут житлово-будівельного кооперативу

Статут ЖБК, згідно ст. 113 Житлового кодексу РФ, повинен містити дані про найменування кооперативу, його місцезнаходження, предмет і цілі діяльності, правилах вступу в члени ЖБК, порядок виходу з нього, про розміри вступних та пайових внесків, різних виплат, про склад і правах органів управління кооперативом, про порядок прийняття органами контролю різних рішень, про можливість покриття понесених збитків і правилах реорганізацію або ліквідацію кооперативу. Незважаючи на це, Статут може містити й інші умови, які не суперечать чинним законам РФ.

Органи правління

Згідно ст. 115 ЖК РФ органами управління ЖБК є:

• загальні збори всіх членів кооператіва;
• якщо кількість присутніх на зборах більше 50 і це прописано в Статуті кооперативу - конференція;
• органи правління і голова ЖБК.

Загальні збори членів кооперативу

Загальні збори всіх членів кооперативу (конференція) вважається вищим органом управління. Воно скликається відповідно до положень, прописаних в Статуті. Компетенція вищого органу управління також регулюється Статутом житлового кооперативу.

Збори учасників є правомірним, якщо на ньому присутня більшість всіх членів кооперативу. Рішення не може бути прийнятим, якщо 50% і більше присутніх на зборах проголосувало проти розглянутого пропозиції. Прийняте і прописане в протоколі рішення обов`язкове для всіх членів будівельного кооперативу.

Апарат управління та органи контролю також обираються учасниками загальних зборів членів житлового кооперативу. Обов`язки органів правління і порядок прийняття ними рішень регулюються Статутом кооперативу, регламентом, положеннями та іншими внутрішніми документами. Правління ЖБК вправі керувати діяльністю кооперативу та обирати зі свого складу голову. Органи правління ЖБК підзвітні загальним зборам членів кооперативу.

Обов`язки голови ЖБК

Голова правління будівельного кооперативу:

• зобов`язаний забезпечувати виконання прийнятих правлінням рішень;
• захищати інтереси кооперативу, укладати угоди і без довіреності діяти від імені всіх членів кооператіва;
• має інші повноваження, які не входять в обов`язки загальних зборів членів ЖБК або його правління.

Суть ревізійної комісії

Для контролю над господарсько-розрахункової діяльністю кооперативу обирається спеціальна ревізійна комісія на строк, що не перевищує 3-х років. Число членів, що входять до її складу, прописано в Статуті кооперативу. Учасники ревізійної комісії не можуть займати керівні посади в ЖБК, а також числитися в інших органах управління будівельним кооперативом.

Голова ревізійної комісії обирається її членами з наявного складу. В обов`язки ревізорів входять:

• щорічне проведення ревізійних перевірок господарсько-розрахункової діяльності кооператіва;
• підготовка висновків про бюджет, цільове використання коштів, річному звіті та обов`язкових взносах;
• звіт перед членами загальних зборів про свою діяльність.

Ревізори мають право проводити перевірку фінансово-розрахункової діяльності будівельного кооперативу в будь-який час і мати вільний доступ до всієї внутрішньої документації ЖБК. Порядок роботи і повноваження ревізійної комісії прописані в Статуті кооперативу.

Членство в ЖБК

Для вступу в члени ЖБК необхідно подати заяву до правління житлового кооперативу. На його розгляд відводиться один календарний місяць. Рішення приймається на загальних зборах учасників і фіксується у відповідному документі (протоколі). Статус члена ЖБК набувається після сплати вступного внеску. Член ЖБК може підтвердити свою участь у житловому кооперативі довідкою (випискою), яка видається згідно з його заявою.

Механізм будівництва житла за допомогою ЖБК

Після затвердження Статуту на загальних зборах членів ЖБК житлово-будівельний кооператив повинен пройти обов`язкову державну реєстрацію для набуття статусу юридичної особи. Далі будівництво за схемою ЖБК відбувається поетапно:

• 1 етап - оформлення документів про права на земельну ділянку під будівництво. ЖБК повинен одержати відповідно до законодавства містобудівний план землі і підготувати проектну документацію. Після цього їх необхідно представити в уповноважені органи, які видають дозвіл на будівництво. Даний документ є законним підтвердженням того, що проектна документація відповідає містобудівному плану земельної ділянки і дозволяє приступити до будівництва багатоквартирних будинків.
• 2 етап - проектування житлового будинку, оформлення погоджень та проведення експертизи. Термін проведення процедур становить 4-12 місяців. Краще доручити їх виконання сторонньої організації, яка має досвід роботи з житловими кооперативами.
• 3 етап - будівництво житлових багатоквартирних будинків. Кооператив має право самостійно займатися процесом спорудження будівлі: наймати підрядників, контролювати хід роботи, проводити тендери. Однак людям без профільної освіти робити це досить складно. Зараз на ринку послуг представлено багато компаній, які надають кваліфіковану допомогу таким кооперативам.
• 4 етап - введення будинку в експлуатацію. Після закінчення всіх робіт будівельний кооператив повинен отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію. Тільки після цього всі члени ЖБК можуть оформити право власності на житло.

Можливі ризики, пов`язані з участю в ЖБК

Стаючи членом ЖБК, людина може зіткнутися з певними ризиками:

1. Головним ризиком є те, що основна мета створення житлового кооперативу з яких-небудь причин може бути не досягнута (відмова у видачі дозвільної документації, фінансові труднощі та інші).
2. Інфляція і подорожчання будівельних матеріалів і робіт.
3. Ризик зриву термінів здачі будинку в експлуатацію. Причому ЖБК перед своїми членами нести відповідальність за це не буде.
4. Забудовники або інвестори не дають гарантії з приводу наданого житла.
5. Контроль за витратою коштів і господарською діяльністю здійснює ревізійна комісія, яка обирається на загальних зборах. Державний спеціалізований орган відсутній.
6. Розподіл квартир між членами ЖБК відбувається на загальних зборах і від бажань самого учасника кооперативу не залежить.
7. Забудовники Москви, наприклад, формують остаточну вартість квартири з урахуванням витрат на рекламу, утримання персоналу та інших виплат. За все це доводиться платити покупцеві. Крім усього вищесказаного, громадянин не може контролювати витрату коштів на будівництво житла і сам хід будівництва.

Переваги вступу в ЖБК

1. Вважається, що будівництво житлових будинків через систему ЖБК - це значна економія коштів. За статистикою, завдяки організації житлового кооперативу, можна заощадити близько 50% на придбання житла.

2. Будівельні кооперативи мають повну прозорість залучення та витрати грошових коштів. До того ж фінансувати будівництво можна поетапно, а розстрочка може бути дана не тільки на період зведення будинку, але і на час після закінчення будівництва.

ЖБК в сучасному світі

На сьогоднішній день добровільне об`єднання однодумців з метою зведення житлових будівель зустрічається вкрай рідко. Незважаючи на те що законодавство не перешкоджає створенню ЖБК, будівництво багатоповерхових будинків за такою схемою користується популярністю в більшій мірі серед великих підприємств, які зацікавлені в забезпеченні квартирами своїх співробітників.

Таким чином, організовувати житловий кооператив є сенс працівникам організацій, що мають відповідну підтримку керівництва. При цьому вони можуть заощадити на різниці між ринковою ціною і собівартістю житла, яку забирає забудовник.

У разі придбання квартир за механізмом ЖБК громадяни більшою мірою захищені від різних непередбачених ситуацій. Якщо забудовник оголосив про своє банкрутство, пайовики вправі самостійно займатися зведенням будівлі.

Зовсім недавно число будівельних організацій, що працюють за принципом ЖБК, не перевищувало 15%. На даний момент третину житла на російському ринку реалізується за даною схемою.

На що варто звернути увагу при покупці квартир по ЖБК

За статистикою одним з головних чинників, які впливають на вибір житла, є не форма договору, не наявність інфраструктури по сусідству з будинком, а репутація забудовника, його досвід зведення багатоквартирних будинків, умови оплати квартири.

Однак якщо фізична особа вирішила вступити в ЖБК, потрібно звернути увагу на декілька важливих моментів:

• Перевірити інвестиційний договір між будівельною компанією і ЖБК. Краще, якщо кооператив сам виступає в ролі забудовника. У такому випадку ЖБК несе повну відповідальність за будівництво багатоповерхових будинків.
• Вивчити інші правовстановлюючі документи: дозвіл на будівництво, договір оренди ділянки або право власності на землю.
• Ознайомитися з Статутом ЖБК. Особливу увагу слід звернути на умови вступу та виходу з кооперативу. А також на порядок виплати внесків і отримання квартири.

Якщо всі перераховані вище документи зрозумілі і прозорі, можна сміливо укладати договір з кооперативом.