Іпотека, про яку варто ще раз подумати

Криза та іпотека

Криза 2008-2009 рр, як відомо, вдарив по іпотеці дуже сильно, скоротивши обсяг даного виду кредитування практично до мінімуму. На посилення фінансової нестабільності в країні банки реагували постійною зміною умов іпотечного кредитування. Ставки підвищувалися, заявки стали розглядати більш пильно, і навіть занадто. Ті позичальники, що отримали схвалення свого кредиту до початку кризи, повинні були одержувати його вже на нових умовах, і це мало свої мінуси. Так, підвищення ставок означало для позичальника зменшення суми, на яку він міг отримати кредит. Відповідно, ту квартиру, на яку людина розраховував, він уже не міг купити, і доводилося шукати нову нерухомість. Коли вона перебувала, умови по іпотеці найчастіше знову могли бути змінені.

У деяких банках під час кризи іпотека існувала чисто номінально. Вони виставили практично нездійсненні умови отримання кредиту і такі процентні ставки, які ніяк не міг потягнути позичальник. Часто бувало, що після тривало розгляду документів просто давали відмову.

Втім, багатьом, хто встиг взяти іпотечний кредит перед кризою 2008-2009 рр, довелося про це пошкодувати. Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість Move.su розповів, що в непростому становищі опинилися ті, хто брав іпотеку в доларах. З ростом його курсу обсяг виплат зріс значно і багатьом вдарила по кишені.

Також, за словами експерта, ще за рік до кризи, при появі негативних тенденцій в економіці, банки почали шукати собі шляхи до відступу і додавати в іпотечні договори пункт про те, що за деяких умов банк вправі підвищити ставки за вже виданими кредитами - наприклад, при зменшенні вартості заставленого майно. У кризу багато позичальників ще раз перечитали свої договори і були близькі до паніки - на тлі чуток про те, що ставки по іпотеці банками дійсно будуть підвищуватися в односторонньому порядку за вже виданими кредитами. У реальності ж, говорить Олексій Шмонов, у нас немає інформації, що за вже виданими іпотечними кредитами дійсно масово підвищувалися ставки - може, були лише поодинокі випадки - в регіонах. Так що виникла паніка на тлі чуток про такому розвороті подій була передчасною.

Як позичальники справлялися з проблемами

Втім, не тільки чутки про можливе підвищення ставок за вже виданими кредитами і збільшення курсу долара заважали спокою іпотечних позичальників. Реальні проблеми почалися у тих, у кого якраз були реальні проблеми: у тих позичальників, хто позбувся роботи або ж з якихось ще причин в кризу не зміг виплачувати борг банку. Оскільки йшло масове скорочення людей, в тому числі, топ-менеджерів і керівного складу, таких позичальників виявилося не так уже й мало.

Тим не менше, треба пам`ятати, що якою б складною не була фінансова ситуація в країні, банку дефолт позичальника не вигідний. Тому багато банків готові були робити кроки в бік позичальника, тільки б він залишився з ним і рано чи пізно зміг би виплачувати свій іпотечний кредит.

Віталій Бахвалов, начальник відділу маркетингу і реклами Групи компаній СУ 22 говорить, що дійсно, під час кризи 2008-2009рр деякі іпотечні позичальники виявилися не в змозі платити за своїми зобов`язаннями. Тим не менш, банки йшли назустріч людям і ті позичальники, які не приховували й не йшли в підпілля в разі проблем, а чесно зізнавалися кредиторам в виниклі труднощі - отримували відстрочку погашення або іншу допомогу. На думку експерта, банк завжди зацікавлений у тому, щоб іпотечний позичальник розплатився з ним до кінця, і в період кризи з більшістю банків завжди можна було домовитися про якісь підтримують заходи.

Сергій Лядов, прес-секретар інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття» розповів, що зазвичай банк пропонує три варіанти вирішення проблеми: відстрочку платежу, збільшення терміну кредитування і, як крайній варіант, погашення боргу за допомогою продажу квартири. «Варто зазначити, що звертатися до суду банк буде в самому крайньому випадку, в основному через тривалість судочинства і не прогнозованості результату. Суд може відмовити у вилученні застави, якщо, наприклад, закладена квартира - єдине житло позичальника, і якщо в ній до того ж живуть неповнолітні діти », - говорить експерт.

Отже, з досвіду кризи 2008-2009 рр, у позичальника при виникненні проблем внаслідок виплати кредиту (наприклад, при втраті роботи), існувало три основні шляхи. Перше - це продаж квартири, і за рахунок цього виплачувався борг банку. У той час, коли ціни на житло зростали, на цій схемі можна було навіть заробити. Але оскільки в кризу вони значно впали, могло вийти так, що після продажу квартири позичальник опинявся ще й винен банку через те, що виручена сума не покривала борг за іпотечним кредитом.

Другий варіант стосується тих позичальників, які позбулися роботи або з якихось ще причин втратили можливість виплачувати іпотеку. У такому випадку люди були в банк і домовлялися про відстрочку виплат. Взагалі, за даними експертів ринку, в Москві зовсім недобросовісних позичальників, квартири яких доводилося продавати з молотка, практично не було - таких зустрічалися одиниці. У регіонах ситуація була гірша, але в столиці дохід людей вище, та й відбір в банках був суворіше. Тому банки всіма силами намагалися домовитися з людьми і в цілому поводилися досить лояльно.

Третя ситуація полягає в тому, що людина брала кредит у валюті (наприклад, у доларах), і її курс різко зріс в кризу. Банки пропонували в цьому випадку програму рефінансування, коли позичальник брав кредит вже в новій валюті - в рублях - але вже й за поточними умовами. По суті, це виходив вже цілком новий кредит, оскільки і процентна ставка, і умови були ринкові - і багато позичальників відмовлялися від рефінансування, тому що після деяких розрахунків виявлялося, що в рублях, але за новими умовами платити довелося б навіть більше, ніж раніше.

Іпотека сьогодні

Сьогодні про іпотеку все міркують по-різному. Хтось налаштований позитивно і вважає, що ринок іпотечного кредитування впритул наблизився до докризового рівня, хтось обережно каже, що не все так просто, як може здатися.

Костянтин Шибецька, директор іпотечного відділення ГК МІЦ, вельми оптимістичний у своїй оцінці ситуації. За словами експерта, сьогоднішній ринок іпотеки (Іпотека Москва) Живе повноцінним динамічним життям, кредити видаються, об`єкти купуються. «Порівнювати з передкризовим періодом недоцільно, оскільки в передкризовий період іпотеку банки поступово заморозили. Умови надання іпотечних позик змінилися в кращу сторону, середню температуру по лікарні (відсоткову ставку за кредитом) в 12,4% ми успішно подолали, ставки зменшилися, розмір початкового внеску теж зменшився в середньому до 15-20%, є навіть пропозиції і з нульовим початковим внеском. Позичальників ж банки стали розглядати більш уважно », - говорить експерт.

На думку пана Шибецька, сьогодні дійсно можна говорити про відновлення ринку іпотеки. Висновки ж експерт робить наступні - «категорія subprime (позичальники без підтвердження доходу) іпотечним банкам сьогодні не потрібна, основна валюта іпотечних кредитів - рубль РФ, частка доларів кредитів мізерно мала, обсяг кредитів на новобудови з кожним місяцем зростає».

Наталія Парфьонова, Керівник відділу продажу Регіони компанії «Пересвет-Інвест» підтверджує, що на ринку дійсно присутні розмови про ймовірність нової кризи в Росії. Тим не менш, за словами експерта, на поточний попит вони поки не вплинули, але от банки поступово підвищують ставки і уважніше ставляться до видачі кредитів, максимально знижуючи ступінь ризику.

За даними компанії «Інком-Нерухомість», восени 2008 року банки або активно закривали свої іпотечні програми, або різко підвищували ставки, встановлюючи їх на загороджувальні рівні. Сьогодні ми спостерігаємо зростання ставок на 0,5-1,5% в основному в банках з іноземним капіталом, але його не можна назвати стрибкоподібним, як це було 3 роки тому. Крім того, на ринок іпотеки продовжують виходити нові банки, це говорить про збереження активності.

За прогнозами експертів компанії, докризовий максимум іпотечного кредитування буде досягнутий вже цього року.

Для тих, хто не боїться

Який би оптимістичною ні представляли ситуацію на ринку іпотечні брокери, Олексій Шмонов радить людям, які зараз приймають рішення про іпотеку, особливо ретельно зважити всі за і проти. Нехай в доважок до ваших аргументів «за» буде те, що ніхто не може дати точний прогноз про те, як буде розвиватися ринок. Ніхто не може вказати вірний момент, коли можна брати іпотечний кредит, або час, коли, наприклад, найкраще купувати квартиру. Тому всі великі угоди треба здійснювати з умов сьогоднішньої вашої особистої необхідності, не намагаючись досконально спрогнозувати ситуацію років на 5 вперед - чекаючи найкращого моменту. Інша справа, за словами експерта, що треба розуміти рівень вашої фінансової стійкості - чи впевнені ви в своїх майбутніх доходах, у своїй працездатності і т.п. Втім, це теж ніхто не може знати напевно, тому зважте всі за і проти, і якщо вважаєте, що потягнете - то беріть іпотечний кредит. У кожному разі, інвестувати у своє житло краще, ніж знімати.

Костянтин Шибецька людям, які зважилися брати іпотеку, радить наступне: в першу чергу, необхідно тверезо розрахувати свої можливості за щомісячними платежами, чи зможете ви не погіршити якість життя при збільшених щомісячних витратах.

По-друге, потрібно мати в запасі суму «на чорний день», рівну приблизно 6 місяцям щомісячних платежів по кредиту, це убезпечить вас від ризику втрати роботи і вимушеної відсутності доходів на час її пошуку. І по-третє, як це не банально звучить, рекомендуємо Вам пильніше стежити за своїм здоров`ям, так як з моменту отримання кредиту у Вас буде абсолютно інше життя, в «обнімку з кредитними зобов`язаннями», а їх потрібно буде виконувати, і краще це робити працездатним.

Сергій Лядов впевнений, що особиста фінансова безпека підвищується, якщо брати кредити в тій валюті, в якій приходять основні доходи. У цьому випадку валютні ризики позичальник зводить до мінімуму. «Порада для позичальників не відрізняється оригінальністю - не змінювати місце роботи в нестабільний час, зберігаючи свої доходи, і більш відповідально підходити до витрат особистого бюджету», - говорить експерт.

У кризу досить поширеною була ситуація, коли люди брали іпотеку, і навіть, незважаючи на фінансові труднощі, стабільно її виплачували, але при цьому будівництво їхніх будинків було заморожено. Виходило так, що люди платили і за іпотеку, та за наймане житло, і досі не знають, коли ж їх будинки будуть побудовані. Наталія Парфенова рекомендує тим, хто бере кредит на новобудову, ретельно перевірити репутацію забудовника, його поточні та завершені проекти. «Також варто звернути увагу на етап будівництва, тим вище готовність будинку, тим нижче ризик недобудови», - вважає експерт.

Ми сподіваємося, що дані рекомендації дозволять Вам знову зважити всі за і проти і відповідально підійти до висновку іпотечної угоди. Портал Move.su бажає Вам не помилитися з вибором!