Капітальний ремонт житлових будинків у Москві. Програма капітального ремонту

Будинок вважається багатоквартирним, якщо він складається з двох і більше квартир, які мають самостійний вихід на земельну ділянку, що прилягає до будинку, або в приміщення загального користування в ньому. У такому будинку містяться елементи спільного з іншими власниками житла майна, що встановлено Містобудівною кодексом. Згідно методичним рекомендаціям, в багатоквартирному будинку, на відміну від індивідуального, нерухоме майно включає в себе дві частини:

1. Приміщення, які призначені для використання в житлових та нежитлових цілях, при цьому вони можуть бути власністю громадян, зареєстрованих на території РФ.
2. Спільне майно, яке розділене на частки власності між власниками.

У чому суть робіт?

Програма капітального ремонту - це цілий набір документації, на основі якої і повинні виконуватися всі технічні заходи. Існуюча система ремонтів припускає, що ремонтно-конструктивні перетворення повинні проводитися в чітко певні проміжки часу, які чітко регламентовані і суворо виконуються. Всі інші терміни та обсяги робіт узгоджуються правовим актом.

Капітальний ремонт житлових будинків у Москві, як і будь-якому іншому місті нашої країни, передбачає заміну або відновлення окремих частин, конструкцій, інженерних комунікацій та обладнання у зв`язку з тим, що вони фізично зношені або зруйновані. Крім того, в рамках цих же робіт усуваються наслідки морального зносу певних конструкцій, проводиться внутрішнє благоустрій, тобто модернізація будівлі.

Види капітального ремонту

Капремонт будівель і споруд може бути комплексним і вибірковим - це залежить від того, яке технічний стан будівель, які повинні бути відремонтовані, від особливостей їх планувального рішення, а також ступеня внутрішнього благоустрою. При комплексних роботах замінюються конструктивні елементи та інженерне обладнання більш модернізованими елементами. Причому ремонт може вестися на всій будівлі в цілому або його окремих секціях. При комплексному ремонті передбачається виконання робіт, які встановлює закон про капітальний ремонт ФЗ-185, ст. 15. Матеріали повинні використовуватися ті, що забезпечать нормативний термін експлуатації піддаються ремонту конструкцій і систем. Після проведених робіт багатоквартирний будинок повинен відповідати всім вимогам по експлуатації, які до нього пред`являються.

При вибірковому ремонті проводиться повна або часткова заміна окремих конструктивних елементів будинку, обладнання, щоб повністю відшкодувати їх фізичний і функціональний знос. Для проведення вибіркового ремонту важливо враховувати технічний стан окремих конструкцій та елементів будівлі.

Хто відповідальний?

Рішення про проведення ремонту найчастіше приймається на загальних зборах власників житла. При цьому існує ряд правил, які обов`язково повинні бути враховані:

1. Ремонтним роботам піддається тільки спільне майно у багатоквартирному будинку.
2. Зі складу спільного майна ремонтуються тільки ті елементи конструкції та комунікаційні системи, які описані в частині 3 статті 15 ФЗ-№185.
3. Капітальний ремонт будинків повинен бути виконаний в тому обсязі, який встановлений федеральним законом.

Всі ці умови створюються для того, щоб вирішити відразу кілька завдань. По-перше, важливо підвищити енергоефективність багатоквартирних будинків. По-друге, потрібно створити сприятливі умови для існування громадян. По-третє, застосування сучасних матеріалів і нових технологій забезпечує модернізацію кожної будівлі. При цьому під модернізацією розуміються заходи, необхідні для поновлення застарілих планувальних рішень, інженерного обладнання, щоб будівля в кінцевому рахунку відповідало існуючим вимогам.

Що входить у спільне майно?

Щоб зрозуміти повністю, в чому полягає капітальний ремонт об`єкта, важливо розібратися, яке майно вважається спільним. Згідно з правилами, склад майна визначають самі власники житла, які також виконують обов`язки щодо утримання своїх приміщень. Контроль над змістом спільного майна беруть на себе органи державні влади, а готують і проводять відкриті конкурси з вибору керуючої компанії органи місцевого самоврядування. При цьому спільним майном вважаються ті частини будинку, які виконують допоміжну функцію. Приміщеннями загального користування у будинку вважаються:

• сходові площадкі;
• ліфти;
• сходи і шахти;
• корідори;
• різні підвали (технічні, колясочні).

Тобто все те, що не є частиною квартири і не призначене для індивідуального користування, згідно з правилами, вважається спільним. Таким чином, програма капітального ремонту багатоквартирних будинків обов`язково повинна складатися з урахуванням цих параметрів.

Що входить в капітальний ремонт?

Отже, ми визначилися, що в кожному багатоквартирному будинку є загальне й індивідуальне майно. Згідно з цим складається і план виконання ремонтних робіт. Так, капітальний ремонт житлових будинків у Москві припускає, що повинні бути виконані наступні послуги в рамках капітальних заходів:

1. Відремонтовані внутрішньобудинкові інженерні системи (тобто тепло-, газо-, водо- та електропостачання).
2. Повинно бути відремонтовано або замінено обладнання ліфта, якщо воно визнане непридатним для експлуатації.
3. Піддаються ремонту дах, а також підвальні приміщення, які вважаються спільним майном.
4. Ремонтні роботи проводяться на фасаді та фундаменті.

Згідно з нормативними правовими актами, фінансуванням усіх цих робіт займається фонд капітального ремонту, який формується на основі внесків, мінімальний розмір яких також встановлений законодавчо. Крім того, кошти цього фонду додатково можуть бути спрямовані на утеплення фасаду, монтаж вентильованого покрівлі та влаштування виходів на неї, установку приладів обліку - загальних на весь будинок, монтажу різних теплових вузлів. Якщо власники вирішують збільшити внески вище мінімального розміру, то ці кошти також можна направити на ремонт спільного майна в будинку. Крім того, певне фінансування може йти і за рахунок державної підтримки, яку надає конкретний суб`єкт РФ. Саме на основі такої допомоги, як правило, ведуться регіональні роботи по ремонту в багатьох містах нашої країни.

Нормативні акти: про що пам`ятати?

Згідно із законодавством, капремонт повинен проводитись вчасно - це чітко регулюється нормативними правовими актами. Так, закон про капітальний ремонт встановлює мінімальний розмір внеску на ремонт спільного майна в будинку. Знову ж, згідно із законодавством, визначається система проведення робіт з перевірки технічного стану багатоквартирних будинків. У відповідності з правовими актами вибирається регіональний оператор, визначається склад його майна, створюються установчі документи, які встановлюватимуть його діяльність.

У нормативних актах також прописано, в якому порядку і на яких умовах держава надає свої послуги для того, щоб виконувався капітальний ремонт житлових будинків у Москві. Саме держава у разі необхідності має видавати кредити, позики та інші засоби на те, щоб реалізовувалася програма по капремонту. На державному ж рівні контролюється і процес створення регіональних програм.

Особливості регіональної політики

У регіонах програма капремонту має свої особливості:

1. Визначаються терміни капітального ремонту багатоквартирного будинку, які можуть відрізнятися від загальноприйнятих.
2. Програму стверджують в виконавчим органі влади кожного суб`єкта РФ.
3. У ній також передбачено можливе надання фінансової підтримки на державному рівні.

Регіональна програма складається з декількох компонентів. По-перше, сюди входять всі багатоквартирні будинки, які повинні бути відремонтовані згідно з постановою. З цього списку виключаються аварійні і підлягають знесенню будівлі. По-друге, з програми виключаються будинку, конструктивні елементи яких (тобто дах, стіни або фундамент) мають ступінь фізичного зносу понад 70%. По-третє, регіональний капітальний ремонт не охоплює будинку, ремонт яких обійдеться дорожче, ніж зведення одного квадратного метра житла. Після того як створена регіональна програма капітального ремонту багатоквартирних будинків, протягом шести місяців повинні бути визначені терміни і порядок проведення робіт, джерела їх фінансування. Нормативні акти РФ говорять також про те, що в регіональну програму можуть не включатися будинки, що складаються з трьох і менше квартир. Особливість програми в тому, що після її прийняття та затвердження внесення будь-яких змін в неї неможливо.

Капітальний ремонт житлових будинків у Москві і будь-якому іншому суб`єкті РФ проводиться в тій черговості, яка вказана в регіональній програмі. При цьому спочатку ремонт проводиться в тих будинках, які будуть приватизовані в першу чергу. Згідно із законодавством, будь-яка регіональна програма щороку повинна актуалізуватися.

З чого складаються внески?

Власники повинні щомісяця сплачувати внески, на основі яких згодом будуть проводитися ремонтно-технічні роботи. Мінімальний розмір встановлений Містобудівною кодексом, проте сума може бути і більше, якщо того захочуть власники житла. Якщо житло аварійне або буде знесено, то власники не повинні сплачувати будь-які кошти. Згідно з кодексом, мешканці зобов`язані протягом восьми місяців сплатити внески на капітальний ремонт. Московська область, наприклад, цей термін скоротила до трьох календарних місяців. Саме за рахунок відсотків від цих внесків формується фонд капітального ремонту. Власники житла можуть самі вибрати, яким способом вони будуть формувати цей фонд:

1. Перераховувати внески на капремонт на спеціальний рахунок.
2. Перераховувати кошти на рахунок обраного оператора.

У першому випадку власникам потрібно визначитися з розміром щомісячного внеску (він не може бути нижче мінімального, встановленого нормативно-правовим актом), переліком робіт з капремонту, встановити терміни капітального ремонту багатоквартирного будинку, призначити власника рахунку і вибрати кредитну організацію, яка його відкриє. У другому випадку власники просто виберуть регіонального оператора, саме він буде займатися всіма перерахованими вище питаннями. Власникам житла дається час терміном на шість місяців, протягом якого вони повинні визначитися зі способом формування фонду. При цьому спосіб формування фонду в будь-який момент може бути змінений - знову ж спільним рішенням власників приміщень. Взагалі всі рішення, пов`язані зі зміною керуючої компанії або визначенням розміру внесків, приймаються на загальних зборах.

Куди можна витратити гроші з фонду?

Як каже закон, капітальний ремонт багатоквартирних будинків ведеться на кошти фонду. Тобто будь-які будівельні роботи та розробка проектної документації можуть бути сплачені з цих коштів. Крім того, гроші з фонду можна пустити і на інші цілі, наприклад, якщо потрібно оплатити послуги за будівельним нагляду, погасити кредити, які були взяті для проведення ремонту, оплатити витрати на отримання гарантій та поручительств, якщо потрібно взяти позику на проведення капремонту. Якщо раптом будівля визнається аварійним або підлягає знесенню, то всі кошти, внесені до фонду, діляться між власниками приміщень в будинку.

Що в Москві?

Як вже говорилося, в кожному суб`єкті РФ приймається регіональна програма, на підставі якої проводяться ремонтно-технічні заходи. У Москві така програма запланована на 2014-2016 рр. За ці роки передбачається провести цілий ряд робіт:

1. Ремонт спільного майна і ряду конструктивних елементів. У 2013 році в рамках цих робіт було відремонтовано 390 багатоквартирних будинків.
2. Провести ремонт фасадів будинків, які розташовані в центральній частині Москви.
3. Виконати ряд робіт по заміні ліфтового обладнання в багатоквартирних будинках

У столиці за останні кілька років була розроблена модель, на основі якої держава співфінансує ремонтні роботи, які проводять власники. Тобто місто виділяє субсидії власникам будинків, а вони зі своїх коштів оплачують відсутню суму. При цьому з бюджету міста на ці цілі виділяється приблизно 95% коштів, в той час як приблизно 5% житлових приміщень були відремонтовані за рахунок самих мешканців.

Програма капремонту Московської області

У Московській області розроблена більш велика програма, що охоплює 2014-2038 роки. За цей час влада поетапно планують вирішити безліч завдань. При цьому в програмі враховується використання сучасних та енергоефективних матеріалів і технологій. Програма орієнтована на те, щоб створити безпечні та сприятливі умови проживання для мешканців. Ремонтно-технічні заходи в Московській області будуть проводитися поетапно.

* Цифри будуть уточнюватися в міру реалізації програми

Всі будинки, відремонтовані в ході програми, отримають клас енергетичної ефективності. Присвоєння класу буде вестися під наглядом державної житлової інспекції МО. При цьому капітального ремонту будуть піддаються не аварійні і не підлягають знесенню будинку, а список затверджується в програмі кожного конкретного суб`єкта РФ.

Таким чином, організація капітального ремонту - це комплекс робіт, спрямованих на те, щоб зробити житло більш зручним і сприятливим, при цьому стають краще експлуатаційні характеристики кожної будівлі.