Як оцінюють вартість квартири? Оцінка нерухомості. Кадастрова оцінка нерухомості

Дуже часто в житті людини виникають обставини, які змушують його робити угоди з власною квартирою. Наприклад, коли він переїжджає в інше місто або має намір взяти кредит. Нерідко виникає бажання обміняти житлові апартаменти на більш просторі. У цьому зв`язку виникає проблема оцінки реальної вартості об`єкта нерухомості. Багато хто задається наступним питанням: «Чи можна самостійно визначити, за яку суму продавати свої хороми, щоб не прогадати»? Проте краще не експериментувати і скористатися послугами професіоналів.

У продавця квартири є вибір

На жаль, мало хто знає, як оцінюють вартість квартири, в яких випадках без сторонньої допомоги не обійтися. У будь-якому випадку ніхто не хоче продешевити з житлом, і, звичайно, практично ні в кого немає можливості чекати роками «хорошого» покупця. Саме тому завжди потрібно пропонувати реальну ціну.

Безумовно, існує цілий арсенал способів, за допомогою яких об`єктивно визначається сума операції з відчуження житла.

Якщо говорити про те, як оцінюють вартість квартири ріелтори або співробітники компаній, які займаються визначенням вартості об`єктів нерухомості на професійній основі, то слід підкреслити, що у кожного з них буде своя калькуляція.

Важливо пам`ятати одне: ціна житлових апартаментів залежить від цілого ряду факторів, у тому числі і від того, в якому настрої перебувають учасники угоди в момент її здійснення.

Визначаємо середнє арифметичне

Ви вправі спробувати самостійно визначити хоча б приблизну плату за своє житло, навіть якщо не маєте жодного уявлення про те, як оцінюють вартість квартири профі. Причому зробити це може кожна розсудлива людина.

Вам потрібно простудіювати базу об`єктів нерухомості, що виставляються на продаж. Виділіть ті квартири, які схожі з вашими по метражу, кількості кімнат, віддаленості від метро, поверховості, віком будинки, інфраструктурі. Тепер відзначте найдешевше і найдорожче житло. Після цього обчисліть середнє арифметичне із зазначених сум - це і буде ціна вашого житла. При цьому не забувайте про те, що практично всі власники злегка завищують вартість квартири, залишаючи за собою право поторгуватися з потенційним покупцем.

Допоможе агентство нерухомості

Можна вчинити ще простіше: зателефонувавши в будь-яке агентство нерухомості і представившись покупцем, ви завжди дізнаєтеся від агентів, на яку мінімальну суму доведеться розщедритися людині, що набуває квартиру в тому чи іншому районі.

Фактори, що впливають на вартість апартаментів

Хочете знати, як оцінюють вартість квартири фахівці? Все не так складно, як може здатися на перший погляд. Оцінка нерухомості здійснюється за допомогою аналізу об`єкта за кількома критеріями, які в кінцевому підсумку і визначають його дійсну вартість.

Розглянемо їх більш детально.

1) Місцезнаходження об`єкта нерухомості. Місто ріелторами умовно ділиться на райони, наприклад, центральний, спальний, околиця.

2) Площа об`єкта нерухомості. Ні для кого не секрет, що чим більше квадратура житла, тим дорожче воно коштує.

3) Наявність об`єктів інфраструктури. Звичайно ж, якщо в безпосередній близькості від будинку знаходяться лікарня, дитячий садок або ринок, то за квартиру можна просити пристойну ціну.

4) Наявність ремонту. Безумовно, обшарпані стіни або потрісканий кахель будуть знижувати вартість житла, однак якщо ви перед угодою поклеїте нові шпалери і зробите легкий косметичний ремонт, то сміливо можете піднімати ціну, природно, в розумних межах.

5) Поверховість. Так уже повелося, що квартири, що знаходяться на перших і останніх поверхах, користуються меншим попитом у покупців, тому й ціна в порівнянні з іншими апартаментами буде нижчою.

Рекламні оголошення в ЗМІ

Оцінка нерухомості проводиться за допомогою ще одного нехитрого способу. Якого? Все дуже просто.

Ви подаєте рекламні оголошення про продаж квартири в місцеві газети і вказуєте приблизну ціну, яку визначили, виходячи з вищевказаних пунктів. Після цього стежте за тим, скільки охочих відгукнулося на вашу пропозицію. Якщо дзвінків багато, то це ознака того, що ви вказали трохи занижену ціну, яку згодом можна дещо підняти. Після цього ви знову виконуєте роль телефонного диспетчера і контролюєте ситуацію. Однак слід зазначити, що цей спосіб хороший для тих, хто нікуди не поспішає і має в запасі масу вільного часу. Не виключено, що тільки через рік вам вдасться з максимальною вигодою укласти угоду.

Звичайно ж, якщо ви зайнята людина і вам потрібно терміново продати житло, слід діяти за іншою схемою, оскільки оцінка вартості нерухомості - це доля професіоналів. Сьогодні на ринку існує величезна кількість компаній, які допомагають у визначенні реальної вартості житла. Щоб вони зробили свою роботу, ви повинні представити їм правовстановлюючі документи (Разове свідоцтво) на квартиру, довідку з БТІ (форма 11а).

Ще раз підкреслимо, що ринкова оцінка нерухомості може проводитися експертом за індивідуальною методикою. Потрібно пам`ятати про те, що це вельми специфічна процедура, на кінцевий результат впливають різнопланові за своєю природою критерії.

Способи розрахунку вартості квартири, використовувані професіоналами

Слід зазначити, що експертна оцінка вартості об`єктів нерухомості відбувається за допомогою трьох способів розрахунку:

1) Витратний. Він ґрунтується на тому, що ціна апартаментів визначається виходячи з розмірів витрат, які власник поніс при ремонті об`єкта нерухомості (транспортування будматеріалів, їх вартість, заробітна плата підрядникам, податки та інше). Плюс до цього оцінювач повинен врахувати рівень інфляції, амортизацію. Беручи до уваги дані фактори, він коригує розрахунок.

2) Прибутковий. Даний спосіб спеціально призначений для об`єктів комерційної нерухомості. Сенс його гранично простий. Ціна приміщення визначається виходячи з розміру потенційної вигоди, яку отримає новий власник у майбутньому. Однак спосіб підходить винятково для магазинів і торгових центрів.

3) Порівняльний. Цей метод вважається у експертів найпоширенішим. У такому випадку оцінка вартості об`єктів нерухомості визначається за допомогою порівняння з іншими аналогічними пропозиціями про продаж квартир. Оскільки його використання не передбачає спеціальних знань, даний метод обійдеться вам не так вже й дорого.

Укладаючи договір з конкретною компанією, що займається оцінкою нерухомості на професійній основі, не буде зайвим поцікавитися, за допомогою якого методу вони визначають вартість апартаментів. Якщо вам не сподобається той чи інший спосіб оцінки, ви завжди зможете вибрати іншого експерта.

Слід зазначити, що кадастрова оцінка нерухомості проводиться БТІ, і тепер саме від цього показника буде залежати розмір податку на будинки і квартири.

Оцінка квартири при іпотечному кредитуванні

Отже, ви плануєте оформити іпотечний кредит, і співробітники банку пішли вам назустріч у цьому питанні. Ви повинні знати про те, що відразу ж виникне проблема визначення реальної вартості ваших квадратних метрів. Безумовно, кредитна установа запропонує свого оцінювача, проте не поспішайте вірити в те, що в своїй роботі він буде керуватися принципом неупередженості.

Природно, велика ймовірність того, що він навмисно завищили вартість ваших майбутніх апартаментів. Саме тому вибирайте банківські установи, які надають клієнтам право вибору оцінювача або згодні провести кілька незалежних експертиз, щоб ціна житла була дійсно об`єктивною. Крім того, зупиняючись на тій чи іншій програмі іпотечного кредитування, ви повинні заздалегідь прорахувати ліквідаційну вартість житла. Іншими словами, необхідно відповісти на питання про те, скільки буде коштувати ваша квартира, якщо її доведеться продавати в максимально стислі терміни. Врахуйте той факт, що ринкова вартість житла приблизно на 30% вище ліквідаційної.

Висновок

Вищеописані рекомендації допоможуть вам зробити оцінку своїми силами, тим самим ви заощадите сімейний бюджет. Однак пам`ятайте, що в деяких випадках без допомоги фахівців вам не обійтися.