Підводні камені при купівлі-продажу квартири

«Підводні камені» при купівлі-продажу Нерухомості

1. Приватизована квартира

Купуючи у власність приватизовану квартиру, необхідно враховувати, хто брав участь у приватизації, і мав право користування квартирою. Члени сім`ї, які відмовилися від приватизації, повинні були заявити про це письмово. При відсутності такої відмови, людина невключений в приватизацію, у праві довести недійсність приватизації і будь-яких угод з нею. У тому випадку, якщо угода укладається відносно квартири, в якій право користування має неповнолітня дитина необхідно дозвіл від органів опіки.

Крім того, складність представляє питання про право користування квартирою особи, не зареєстрованої на момент приватизації в квартирі. Існують такі випадки, коли людина з невідомих причин був відсутній під час приватизації і в судовому порядку був знятий з обліку. Однак у випадку появи такої особи, приватизація і всі подальшою угоди з нею можуть бути визнані недійсними.

2. Наявність згоди чоловіка.

Якщо квартира була придбана подружжям під час шлюбу, необхідно нотаріально завірена згода другого з подружжя на здійснення такої угоди. У тому випадку, якщо такого згоди не буде, можна оскаржити таку угоду і визнати її недійсною.

3. Виявлення психічного розладу.

Угода також може бути визнана не дійсною, у разі визнання продавця «в момент вчинення правочину не міг усвідомлювати характер своїх дій». Судова експертиза може встановити, що в момент здійснення угоди продавець не міг усвідомлювати значення своїх дій. Зазвичай такого роду експертиза призначається за умови, знаходженні продавця на обліку, як страждає на психічні розлади.

4. Що потрібно знати?

По-перше, необхідно дізнатися хто власник продаваної квартири. Це можна перевірити по запису в свідоцтві про право власності на квартиру. Для цього можна взяти виписку з ЕГРП, в якій буде відображена інформація про власника, наявність обтяження і т.д.

5. Як бути з проживаючими?

Згідно зі статтею 292 ГК РФ частина друга: «Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім`ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом». Отже, новий власник зможе при укладенні договору, легко виписати членів сім`ї продавця. Так не можна виселити осіб, які проживають квартирі, право користування, яким виникло на підставі заповідального відмови або договору довічного змісту з утриманням. Крім того. виселенню не можуть піддаватися люди, які відмовилися від приватизації, але мають такі ж права на житлове приміщення, як і продавець. У зв`язку з цим, перед оформленням угоди купівлі-продажу, рекомендуємо перевірити, на яких підставах там живуть інші члени сім`ї.

6. Проведення взаєморозрахунків.

• Розписка.

У тому випадку, коли договір купівлі-продажу завіряється у нотаріуса і виробляється частковий розрахунок між покупцем і продавцем, необхідно звернути увагу на те, щоб даний факт був прописаний у договорі, а саме: «Розрахунки за договором зроблені до його підписання».

• Вказівка заниженою вартістю квартири

У договорі, краще не вказувати занижену вартість квартири, так як у випадку заперечування угоди, стягненню підлягатиме сума, зазначена в договорі. Більше того, вказавши занижену ціну, Ви ризикуєте не отримати майновий податкові відрахування (нагадаємо, що майнове податкове вирахування може бути наданий за умови, що громадянин РФ має доходи, які обкладаються 13% податком).

• Коли краще проводити розрахунок?

Для початку слід зареєструвати сам договір купівлі-продажу, потім зробити розрахунок і пройти реєстрацію переходу права власності. При використанні такої послідовності укладання угоди, покупець може упевнитися, що ніщо не заважає переходу права власності, продавець також може убезпечити себе, так як до моменту отримання грошей, нерухомість залишається його власністю.

• Розстрочка платежу

У тому випадку, коли не виробляється повний розрахунок з продавцем, квартира знаходиться під заставою. Це дає можливість продавцю у разі несплати покупцем по розстрочці, подати на нього позов.

При розрахунку по розстрочці в договорі слід враховувати, що право власності на нерухомість зберігається за продавцем до повного закриття покупцем боргу за квартиру. У такому випадку право власності продавця обмежується наявністю зареєстрованого договору купівлі-продажу, але до покупця не переходить до повного розрахунку.

У яких випадках рекомендується звернутися за юридичною супроводом угод з нерухомістю?

Участь юриста в угоді допоможе Вам:

• юридично грамотно провести угоду,
• перевірити контрагента, договір, пропонований до висновку,
• захистити себе від шахрайських схем,
• захистити грошові кошти при проведенні взаєморозрахунків.

Рекомендується не нехтувати юридичним супроводом в першу чергу при організації угод купівлі-продажу.

Стаття надана юридичною компанією "Еклекс" (Eclex) - eclex.ru