Перевірка квартири при її покупці

Всім відомо, що операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації в реєстраційній палаті, але похід в реєстраційну палату - це, можна сказати, останній етап. До цього необхідно здійснити ряд дій, спрямованих на перевірку як мінімум трьох складових угоди:

1. Перевірити особа, яка укладає угоду.
2. Перевірити квартиру, що є об`єктом договору купівлі-продажу.
3. Перевірити текст договору.

Розберемо коротко кожний етап

Будь-яка угода, в тому числі і договір купівлі-продажу квартири, має юридичний сенс тільки в тому випадку, якщо її здійснює особа, яка має право її здійснювати. У цьому питанні є два важливих аспекти. По-перше, чи володіє особа, яка укладає з вами договір купівлі-продажу, необхідної дієздатністю, а по-друге, чи то це особа, за яку себе видає, чи є їм насправді (зазвичай перевіряється в реєстраційній палаті при здачі документів).

Дієздатністю визнається здатність громадянина своїми діями набувати і здійснювати цивільні права, створювати для себе цивільні обов`язки і виконувати їх (цивільна дієздатність), виникає у повному обсязі з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку (ст. 21 ГК РФ).

Однак згідно ст.ст. 29,30 ГК РФ, громадянин у судовому порядку може бути визнаний недієздатним або обмежено дієздатним. У цьому випадку угоди з їх участю мають особливу специфіку. Від імені громадянина, визнаного недієздатним, угоди робить його опікун. Громадянин, обмежений у дієздатності, укладає угоди від свого імені (за винятком дрібних побутових угод), але за згодою піклувальника. У зв`язку з цим, необхідно переконатися, що громадянин дійсно є дієздатним.

Як відомо, укласти угоду може як сам громадянин, так і через представника. У зв`язку з цим, якщо угода здійснюється не самим власником квартири, а його представником, необхідно упевнитися, чи має представник необхідні повноваження на укладання договору. Загальний порядок укладення договору нескладний і має кілька способів. Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладаються за допомогою складання одного документа, підписаного сторонами.

Перевірка квартири здійснюється як мінімум за чотирма напрямками:

• звірити права на квартиру;
• перевірити, хто прописаний в квартирі;
• перевірити наявність (відсутність) боргів;
• перевірити обтяження.

Права на квартиру та обтяження перевіряються по виписці з ЕГРП (Єдиний реєстр державних прав), яку можна отримати безпосередньо в реєстраційній палаті або замовити в електронному вигляді, наприклад, через сайт Росреестра.

Перевірка квартири на наявність прописаних у ній осіб є важливим і необхідним етапом при укладанні угоди. Найкращим варіантом у цьому питанні є отримання розширеної виписки з будинкової книги. Як правило, вона видається власнику квартири, в ній зазначені люди, які прописані в цьому житловому приміщенні на поточний момент, а також ті люди, що були прописані раніше, і, що важливо, за якою адресою вони виписані. Зверніть увагу на наявність в квартирі малолітніх дітей, адже якщо вони були виписані з порушенням, то таку операцію купівлі-продажу надалі можна оскаржити, тому права неповнолітніх дітей не повинні обмежуватися в будь-якому випадку.

Перевірка квартири на наявність боргів являє собою не менш важливий аспект в угоді. Наприклад, власник міг місяцями не оплачувати комунальні послуги, накопичивши при цьому відчутний борг. Щоб уникнути цього необхідно запросити у власника квитанції (як мінімум за 3 місяці) про оплату всіх комунальних послуг.

Текст договору, якщо ви його не самі складали, бажано прочитати не менше двох разів. Повинен бути зрозумілий сенс кожної пропозиції. За чинним законодавством при тлумаченні умов договору приймається до уваги буквальне значення містяться в ньому слів і виразів. Буквальне значення умови договору у випадку його неясності встановлюється шляхом співставлення з іншими умовами та змістом договору в цілому.

Візьміть собі за правило не підписувати договір, якщо якась його частина вам не ясна або має двозначну значення. Всі чули про байках про договори, в яких дрібним шрифтом прописані деякі специфічні умови. Часом одна маленька умова в договорі, виражене в невеликому реченні, може перекреслити всю вигоду від угоди або створити такі проблеми покупцеві, що якби він розумів всі наслідки від угоди, то ніколи б не підписав цей договір.

Угоди з нерухомістю - це завжди угоди з підвищеним ризиком. Тут краще перестрахуватися і не втрачати контроль протягом всієї покупки. Будьте уважні.