Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав власності на квартиру

Переуступка квартири допускається при будь-якому типі угоди: за договором інвестування або співінвестування, а також попередньо укладеним договором купівлі-продажу та іншим. Переуступка прав на квартиру можлива навіть при іпотечному кредитуванні. Покупцями по такому виду угоди можуть виступати будь-які фізичні особи чи організації.

Даний вид угоди найчастіше виникає на етапі зведення нового будинку. Таким чином, переуступка прав на квартиру являє собою угоду, в результаті якої первісна сторона (продавець) переуступає іншій стороні (покупцеві) всі права та можливі обов`язки, які є у продавця щодо третьої сторони. Третьою стороною найчастіше є забудовник. Угода стає допустимою лише в тому випадку, якщо в договорі немає пункту, що переуступка прав вимоги на квартиру заборонена.

Дана угода юридичною мовою носить назву цесія. Особа, яка є продавцем, називається цедентом, а покупець - цессионарием.

Хто в цьому зацікавлений?

Найчастіше в укладенні таких договорів зацікавлені пересічні покупці, так як іноді продаж квартир в сюжеті їхньому будинку вже закінчена. А іншого шляху придбання її в конкретному місці просто немає.

Чому продавці готові переуступити свої права? Як правило, мотиви бувають різними, торкнемося лише кількох.

Чому відбувається продаж квартири з переуступки прав?

Дуже важливо дізнатися справжню причину, яка спонукала продавця піти на таку угоду. Від відповіді на це питання безпосередньо залежить, наскільки ризикованою буде така угода. Наприклад, продаж квартири може відбуватися через те, що продавець не може (або не хоче) виплачувати вартість своїх квадратних метрів забудовнику. У такому випадку слід обов`язково дізнатися суму поточної заборгованості безпосередньо у забудовника, а також терміни її погашення.

Але багато продавців таких недобудованих житлових об`єктів прагнуть укласти договір цесії у зв`язку з певними життєвими обставинами. Зокрема, продавець може отримати спадок і вже не потребує житла або отримав більш вигідне фінансове пропозицію.

Основні види

На даний момент найбільш частими видами переуступки прав є:

• переуступка на основі договору про пайову участіі;
• переуступка прав, яка грунтується на попередньому договорі купівлі-продажу.

Деякі юридичні тонкощі

Угода з переуступки прав, в основі якої лежить договір про пайову участь, може бути укладена лише до моменту, коли будуть підписані передавальні документи на об`єкт угоди. При цьому квартира може переуступатися необмежену кількість разів.

Важливий нюанс: основний договір і договір переуступки обов`язково повинні бути зареєстровані.

При укладенні договору за другим варіантом покупець отримує законне право висувати вимоги про укладення з ним основної угоди купівлі-продажу житлового об`єкта в майбутньому. А також вимагати дотримання умов і встановлених термінів, але не має права вимагати передачі у власність самої квартири.

Це обумовлено правовими тонкощами попереднього договору. Згідно з ним продавець і покупець не здійснюють операцію купівлі, а лише приймають на себе обов`язку вчинити її в майбутньому. У ситуації, якщо укладена попередня купівля-продаж буде розірвана, покупець по угоді переуступки прав не вправі буде розраховувати на отримання квартири, навіть в тому випадку, якщо їм була виплачена повна сума її вартості. Повернення витрачених коштів стане можливим лише в судовому процесі.

Переуступка прав можлива з дати, коли відбулося підписання попереднього договору купівлі-продажу, і до дати підписання сторонами основного договору.

Переуступка прав при іпотеці

Переуступка прав на квартиру по іпотечному кредитуванню є також досить часто зустрічається видом такої угоди. Згідно з чинним законодавством, власник (заставодержатель) житла має повне право, якщо іпотечним договором не заборонено, передати свої права на квартиру іншій особі.

Але, вирішивши укласти таку угоду, слід пам`ятати, що переуступка прав не може бути проведена без погодження з банком, який виступає в якості кредитора. При цьому умови договору переуступки висуваються самим банком і можуть бути змінені. Дуже часто кредитор не зберігає умов кредитування для нового власника квартири.

Придбання квартири за договором переуступки

Покупка квартири з переуступки прав можлива лише під час будівництва об`єкта. Період можливого укладання угоди регламентується 11 статтею ФЗ-214 і свідчить, що поступка прав вимоги допускається з часу реєстрації договору про пайову участь до того моменту, коли сторонами підписаний передавальний акт на об`єкт будівництва.

Пам`ятайте, що якщо приймальний акт квартири підписаний, то договір переуступки права на квартиру укласти вже не можна. Зміна власника в цьому випадку може бути здійснена лише шляхом укладання угоди про купівлю-продаж житлового об`єкта або іншими, передбаченими чинним законодавством, способами.

Але до тих пір, поки акт не підписаний, пайовик має повне право укладати цессию. Дуже важливий момент: продавець може укладати договори про переуступку прав одночасно з декількома потенційними покупцями. Це можливо в тому випадку, якщо квартира має більше двох кімнат. Такі дії продавця справжнім законом не заборонені.

Основні моменти укладення договору

Всі основні положення регулюються Цивільним кодексом РФ.

1. Договір не може бути укладений в усній формі і завжди оформляється в письмовому вигляді. Продавець має право укласти таку угоду лише в тому випадку, якщо це не суперечить основним договором, укладеним раніше з забудовником. Досить часто забудовники самі включають пункт в основний договір, в якому чітко вказано, що при укладенні цесії необхідно отримати його згоду на передачу прав іншим Цесіонарій. Якщо такий пункт відсутній, то покупцеві все одно варто переконатися, що продавець повідомив (письмово) компанію-забудовника про те, що була укладена угода переуступки прав на споруджуваний об`єкт. Інакше по завершенні будівництва житло може бути передане раніше правовласнику.

2. У зв`язку з тим, що договір про пайову участь проходить обов`язкову реєстрацію, то і договір переуступки повинен пройти таку ж процедуру. У разі якщо договір про пайову участь не пройшов державну реєстрацію, то надалі забудовник має повну підставу відмовити цессионарию в його вимогах.

3. Після того як договір пройшов процедуру державної реєстрації, покупець приймає всі права та обов`язки, перелік яких знаходиться в основному договорі. І несе всі можливі ризики.

4. При укладанні угоди переуступки на етапі розрахунків між сторонами практикується використання банківських комірок, і продавець зможе забрати грошові кошти лише після переоформлення всіх необхідних документів.

5.Помімо підписів обох сторін, документи підписує і забудовник. Папери завжди завіряються печаткою синього кольору, що свідчить про те, що операція проводиться за згодою забудовника.

Пакет документів по угоді

Після підписання договору про переуступку прав покупець повинен мати на руках наступний пакет документів:

- основний договір або його нотаріально завірена копія, за яким і була проведена переуступка-

- документи, що підтверджують розрахунки між первинними сторонами договору-

- акт передачі перерахованих вище документів-

- згоду на поступку від другої сторони-

- оригінал договору.

Переуступка прав на квартиру: податок, який підлягає сплаті

Відповідно до Податкового Кодексу (стаття 220, пункт 1), цесія обкладається податком, який повинен бути сплачений первісним інвестором. Сума, що підлягає оподаткуванню, розраховується виходячи із загальної суми угоди, і не може розраховуватися як різниця між сумами вкладення і розміром поступки.

Досить часто виникає ситуація, коли фінансові зобов`язання перед державою первинний покупець перекладає на плечі людини, якій і була проведена переуступка прав власності на квартиру. Зазвичай сторони домовляються розділити порівну ці фінансові витрати.

Угода з переуступки права вимоги має безліч тонкощів. Тому, перш ніж підписувати будь-які документи, настійно рекомендуємо вам проконсультуватися у юриста, що спеціалізується на операціях з нерухомістю.