Пайове будівництво: що потрібно знати? Закон про пайове будівництво

Пайова участь отримало в Росії широкого поширення. Компанії залучають інвесторів, на їхні кошти будують будинок, який потім переходить у власність останньому. Таким чином можна купити квартиру в розстрочку і погасити борг до завершення будівництва. Але це ще не всі можливості, які надає пайове будівництво. Що потрібно знати про цей процес сторонам угоди, на що звертати увагу - читайте далі.

Нюанси

В теорії все просто і зрозуміло, але в ЗМІ даний процес висвітлюється в негативному ключі. Чому так відбувається? Інтереси сторін угоди захищені Законом «Про пайовому будівництві», який був прийнятий ще в 2004 році. Він ввів жорсткі вимоги до забудовників. На даний момент це єдиний нормативний документ, що регулює пайове будівництво. Що потрібно знати клієнтові при укладанні договору?

Забудовник і об`єкт угоди. Якщо компанія вже довго функціонує на ринку, має ряд реалізованих об`єктів, то її можна розглядати в якості партнера за договором. Зв`язуватися з неперевіреними організаціями, особливо людям, які укладають угоду вперше, не варто.

Закон «Про пайовому будівництві» № 214 діє відносно тільки однойменних договорів. Інше формулювання неприпустима. Якщо забудовник пропонує підписати «Договір інвестування», то він намагається уникнути розповсюдження вимог таких нормативних актів: закон «Про пайовому будівництві», ФЗ «Про захист прав споживачів».

Перш ніж засвідчувати документи, попросіть компанію надати дозвіл на будівництво, з`ясуйте, де розміщена проектна декларація, і ознайомтеся з нею. За законодавством, наявність публікації є обов`язковою вимогою до забудовника.

Договір пайового будівництва вважається укладеним з моменту держреєстрації. Інакше він буде вважатися недійсним. У папері повинно міститися опис об`єкта, термін передачі, вартість і порядок розрахунків, гарантія.

Перевіряйте документи

ФЗ передбачено, що залучити кошти компанія може тільки після отримання дозволу, публікації проектної декларації та реєстрації права власності. Якщо хоча б одна з цих умов не буде дотримана, громадянин може вимагати повернення грошей з відсотками. Вони розраховуються за дворазової ставці рефінансування. За договором, компанія повинна в обумовлений термін побудувати об`єкт нерухомості, а після отримання дозволу з держорганів на введення в експлуатацію передати його учаснику угоди. Інша сторона зобов`язується сплатити обумовлену ціну і прийняти об`єкт (при наявності дозволу).

Письмовий договір пайової участі у будівництві має бути зареєстрований. Тільки після цього він набуде чинності. Перед підписанням документів громадянин має право ознайомитися з такими паперами:

- установчі документи забудовника;

- свідоцтво про держреєстрацію;

- довідка про взяття на облік у податкову;

- затверджені річні звіти за три останні періоду здійснення підприємницької діяльності;

- аудиторський висновок.

Підвищення безпеки операції

З 2014 року починає діяти норма ФЗ «Про страхування відповідальності забудовників», яка поширюється на пайове будівництво. Що це означає? У разі невиконання зобов`язань або банкрутства компанії людина зможе повернути гроші. При держреєстрації документів забудовник повинен надати договір страхування відповідальності або поручительства. Раніше була передбачена можливість надання застави в якості забезпечення угоди.

Нюанси страховки

Договір укладається на користь вигодонабувача - громадянина чи юридичної особи, чиї грошові кошти залучалися для будівництва.

Страховий випадок - повне або неналежне виконання зобов`язань забудовника, що підтверджено рішенням суду.

Термін дії документа аналогічний тому, який вказаний в договорі пайового будівництва. Але вигодонабувач може отримати відшкодування навіть через два роки після закінчення терміну передачі приміщення.

Мінімальна страхова сума розраховується на підставі вартості житла. Але вона не може бути менше його ринкової ціни.

Ось як забезпечено пайову участь у будівництві. ФЗ також передбачає такий порядок розрахунків:

1. Було укладено договір поруки. Якщо забудовник не виконав свої зобов`язання або не надав зрозумілої відповіді в обумовлений термін, то клієнт може звернутися з відповідною вимогою до банку-гаранту.

2. Правочин була забезпечена договором страхування. Вигодонабувач повинен звернутися в компанію або товариство взаємного страхування (ОВС) в зазначені терміни позовної давності на предмет застави. Законом обумовлено, що виплата повинна проводитися не пізніше ніж через тридцять днів з моменту надання документів. При цьому наявність заборгованості забудовника перед страховою компанією не має значення. Дана постанова діє тільки на договори, укладені після 2013 року.

Способи забезпечення зобов`язань

Ми вже розглянули, якими способами (за законодавством) клієнт може повернути витрачені кошти. Однак наявність даного пункту в договорі не гарантує виплати компенсації. У документ можна вписати різні умови та застереження, за допомогою яких можна затягнути час виконання зобов`язань. І всі ці «якщо» можуть не виходити за рамки закону.

Коли будівництво ведеться повільно або довго не починається, клієнт може, не чекати терміну здачі, зажадати розірвати документ у суді. Така можливість передбачена, якщо:

1) мало місце припинення чи призупинення будівництва будинку, до складу якого входить часткової об`єкт, при наявності обставин, що свідчать, що в передбачений документом строк об`єкт не буде переданий учаснику угоди;

2) є істотніше зміни у проектній документації, в тому числі значна корекція розміру пайової об`єкта;

3) спостерігається зменшення або збільшення загальної кількості квартир, що входять в новий будинок.

Ще що потрібно знати про пайове будівництво?

Дата здачі об`єкту в експлуатацію має бути чітко прописана (наприклад, «не пізніше 15.10.14»). Дуже часто забудовники використовують рекламну фразу: «в IV кварталі 2014». Дане формулювання некоректна. Після закінчення двох місяців від зазначеної дати пайовик може в односторонньому порядку розірвати договір пайового будівництва. Слід лише відправити письмове повідомлення. Забудовник зобов`язаний протягом 20 календарних робочих повернути отримані гроші на рахунок клієнта і сплатити йому штрафні санкції. Або внести цю суму на депозит, який відкрито на ім`я пайовика.

Загальна вартість квартири, зазначена в документах, розраховується з ціни за квадратний метр житла, помноженої на площу приміщення. Ці цифри теж повинні бути розписані. Варто також звернути увагу на опис параметрів житлоплощі: місце розташування, поверх, адреса, площа, кількість кімнат. Гарантійний термін на збудовану квартиру - 5 років.

При вивченні документів варто звернути увагу, з якого моменту пайовик повинен оплачувати комунальні та експлуатаційні витрати. Якщо даний пункт відсутній, то обов`язок виникає з моменту підписання акту прийому-передачі квартири, а не введення в експлуатацію.

Проблем не уникнути?

Іноді забудовники спеціально «забувають» включити якийсь із пунктів у документ. Але у клієнта можуть виникнути матеріальні втрати навіть у тому випадку, якщо правильно оформлений договір «Пайова будівництво». Що це означає? Забудовник може поступитися права власності іншій юрособі. У цьому випадку він продасть йому практично за собівартістю права на всі квартири. Потім фірма-посередник за ринковою ціною переуступає їх пайовикам. На перший погляд, проблем бути не повинно. Однак, у випадку виникнення ризику недобудови або банкрутства забудовника, пайовик може пред`явити претензії на підставі суми, зазначеної в договорі. Але квартири були продані за собівартістю, а не за ринковою ціною.

Ще одна поширена схема

Реєстрація договорів пайового будівництва відраховує момент їх вступу в силу. Але дуже часто позичальники використовують іншу схему. Вони пропонують підписати попередній договір. У ньому містяться практично ті ж пункти, що і в основному, окрім інформації про вступ його в силу. Такі документи не підлягають обов`язковій держреєстрації. При цьому сторони приходять до усною угодою про те, що другий учасник відразу виплачує всі гроші за квартиру. Забудовник зобов`язується укласти основний договір пайової участі у будівництві колись у майбутньому. Пайовик впевнений, що угода оформлена коректно. Але дана «сіра» схема тільки виводить документ з-під дії закону.

А ось ще один популярний маневр. Забудовник укладає з покупцем договір, предметом якого вказує не так зобов`язання передачі власності дольщику, а щось інше: фінансування інвестиційної діяльності, поступку права вимоги приміщень тощо. Тобто вся суть документа визначається його змістом. Але за позовом пайовика суд може визнати його недійсним, оскільки за фактом документ створений з метою відходу від відповідальності за законом № 214.

Вранці - реєстрація, ввечері - гроші

Договір вважається набрав чинності тільки після внесення його даних у Росреестр. Приймати гроші до цього моменту забудовник не має права. А значить, і в документі повинен бути прописаний цей момент. Вірити твердженням співробітників про те, що документи будуть зареєстровані «всієї купою» потім, але гроші на будівництво потрібні вже зараз, не варто. У рідкісних випадках такі запевнення відповідають дійсності. Передача в Палату кожного документа по-окремо займає багато часу. Але клієнта можуть і обдурити. Тому краще перестрахуватися і почекати, поки буде зареєстрована угода на пайове будівництво. Забудовник може наполягати на передоплаті. Але в такому випадку попросіть показати договір по даному об`єкту, який був укладений за аналогічною схемою. Зареєстрований документ має штамп, печатку, підпис відповідальної особи Росеестра і номер. Якщо операція була оплачена коштами з іпотеки, то про це повинна свідчити друк про обтяження.

Часто забудовники самі не хочуть обходити закон і отримувати кошти до оформлення документів. Але в такому випадку їм потрібні додаткові гарантії. Наприклад, відкритий акредитив в банку. На нього клієнт вносить кошти в момент підписання договору. Але забудовник отримає до них доступ тільки після того, як пайова участь у будівництві будинку буде зареєстровано. Цей захід одночасно гарантує платоспроможність клієнта і дозволяє дотримуватися норм законодавства.

Ухвалення об`єкта у забудовника

Що потрібно знати про пайове будівництво на етапі здачі квартири в експлуатацію?

По-перше, до цього процесу слід ставитися обдумано. Всі питання з`ясовувати до підписання документів. Усі виявлені недоліки потрібно письмово відобразити в акті невідповідності об`єкта. Зобов`язання забудовника за законом вважаються виконаними з моменту підписання документа прийому-передачі приміщення. Учасник має право вимагати безоплатного усунення недоліків або зменшення ціни угоди. Якщо дефекти були виявлені вже в процесі експлуатації, то забудовник зобов`язаний компенсувати клієнтові їх усунення.

По-друге, не піддаватися на вмовляння. Нижче представлені найбільш поширені схеми дії забудовників, які спрямовані на чинення тиску на клієнта:

- просять підписати папери, запевняючи, що всі неполадки будуть усунені потом;

- стверджують, що складуть «інший акт», в якому будуть відображені всі претензії;

- погрожують, що, у разі порушення термінів оформлення документів, клієнт повинен буде сплатити штраф за неприйняття об`єкта.

Грамотна допомога

Існує маса нюансів, на які потрібно звертати увагу. Тому краще звернутися за допомогою до фахівця, який знає, як правильно оформити документи на пайове будівництво, що потрібно знати і враховувати на кожному етапі угоди. Профільні фахівці надають допомогу в таких напрямках:

• Вибір забудовника, перевірка його документів.
• Супроводжують процедуру підписання паперів: аналізують договору, консультують з можливим ризикам, проводять переговори про зміну умов.
• Готують і подають документи для реєстрації.
• Супроводжують клієнта при прийнятті об`єкта, регулюють питання щодо недоліків приміщення, термінами здачі, виплати неустойки, у тому числі в судовому порядку.
• Оформляють розірвання документа: контролюють повернення сплаченої суми, стягнення штрафів, відсотків за користування позиковими засобами, а також компенсацію збитків понад неустойки (оплату послуг адвоката). В аналогічних напрямках надається допомога при розірванні попередньої угоди, договору інвестування, позики і т. Д.

Висновок

Придбати квартиру на первинному ринку можна, оформивши пайове будівництво. Що потрібно знати учаснику угоди? Багато нюансів. Починаючи з правил вибору адекватного позичальника і закінчуючи особливостями заповнення акту прийому-передачі. Тому краще скористатися послугами досвідченого адвоката, який буде супроводжувати клієнта на всіх етапах угоди.