Як самостійно продати квартиру? Податок за продану квартиру. Продаж нерухомості без посередників

Чи можлива продаж нерухомості без посередників? Для того щоб відповісти на це питання, необхідно розібратися, з яких причин власники нерухомості звертаються до них. Вдаючись до послуг агентств, багато людей помилково вважають, що воно бере на себе всю відповідальність за квартиру, куплену за його допомогою. Ця причина звернення до посередницьких послуг не має сенсу. Відповідно до закону договір купівлі-продажу укладають продавець і покупець, а бюро з нерухомості - просто посередник. Воно не несе ніякої юридичної та фінансової відповідальності. Це обов`язково обумовлюється в угоді про надання послуг між клієнтом і агентством. У кращому випадку воно зможе представити інтереси продавця в судовому розгляді.

Багато хто користується послугами посередників, щоб уникнути непередбачених ситуацій чи шахраїв. Знаючи, як самостійно продати квартиру, а саме всі загрози і тонкощі на кожному етапі проведення угоди, можна максимально убезпечити себе і обійтися без допомоги агентства.

Рієлтор проробляє трудомістку роботу, тому гонорар професіонала високий. Але великий відсоток людей, готових докласти зусиль і заощадити гроші, все-таки вдається до послуг посередників. Причина одна - вони не знають, як продати квартиру без ріелтора. Ознайомившись з усіма етапами процедури купівлі квартири, можна спокійно обійтися без посередницьких послуг.

Перші кроки: як оцінити, виставити на продаж і організувати перегляд квартири

Як самостійно продати квартиру і з чого почати? До проведення операції необхідно пройти три перші кроки з продажу будь-якої нерухомості:

1. Насамперед, потрібно правильно встановити ціну на квартиру. Для цього необхідно вивчити аналогічні пропозиції по нерухомості. За допомогою рекламних газет, інтернету знайти оголошення з продажу квартир в тому ж районі міста з приблизно схожими параметрами: станом, площею, розташуванням та іншими. Можна обдзвонити кілька схожих варіантів і уточнити докладніше всі деталі, а також поцікавитися, як довго продається квартира. Формуючи вартість, слід врахувати, що покупець може торгуватися. Зазвичай торг становить до 5% від бажаної ціни.
2. Встановивши приблизну вартість квартири, слід привернути увагу якомога більшої кількості потенційних покупців. Необхідно подати оголошення в популярні рекламні видання, безкоштовні газети, розмістити його на інтернет-сторінках і розклеїти на спеціальних дошках з інформацією. Реклама повинна коротко містити всі дані про квартиру і телефон для контакту. Щоб потенційні покупці не дзвонили цілодобово, можна вказати певний час для дзвінків. Оголошення потрібно оновлювати якомога частіше.
3. Всім продавцям, а особливо жінкам, яких цікавить, як продати квартиру самої, знадобляться поради на цьому етапі. До візиту покупців потрібно ставитися обережно:

• зустрічі призначати в денний час доби, краще у вихідний день;
• бути на зустрічі бажано удвох з кимось знакомим;
• прибрати цінні речі і гроші з видних місць;
• ніколи не показувати оригінали документів до угоди, тільки ксерокопії.

Отримання завдатку

Не потрібно поспішати прибирати оголошення про продаж, раптом людина передумає, а продавець втратить потенційного клієнта. Домовившись про ціну, необхідно запропонувати покупцеві внести передоплату. Тим, хто самостійно займається угодою і вивчає, як продати квартиру без ріелтора, необхідно знати - юридично цей момент можна оформити в різних варіантах: написати авансове угоду (розписку про отримання авансу) або скласти попередню угоду про завдаток. Для зручності та безпеки в цей договір купівлі-продажу потрібно внести повний опис продаваного об`єкта та умови авансу. Тоді в разі відмови від угоди покупець зобов`язаний буде відшкодувати ще й штрафні санкції.

Як складається договір купівлі-продажу?

Головний крок у даному процесі - це правильно скласти договір купівлі-продажу, який повинен бути готовий за 2-3 дні до призначеного часу проведення угоди. Вибирається форма цього документа: нотаріально оформлена або проста письмова (ППФ). Обидва види оформлення володіють однаковою юридичною силою. Однак тим, хто вивчає, як самостійно продати квартиру в іпотеку, слід знати, що в цьому випадку згідно із законодавством форма договору повинна бути тільки нотаріально оформленого.

Складання договору ППФ - більш економно і коштує близько 50-70 доларів. При нотаріальній формі документа нотаріус бере ще й додатковий відсоток від суми продажу. Звичайно, вартість цього виду оформлення обійдеться значно дорожче, тому без необхідності не варто вибирати нотаріальну форму договору і витрачати зайві кошти.

ППФ-договір можна скласти самому або звернутися за допомогою до юриста. У будь-якому випадку потрібно уважно вивчити договір купівлі-продажу нерухомості та ретельно перевірити кожен його пункт:

• хто і кому продає (ПІБ і паспортні дані) ;
• адреса і повна відповідність основних параметрів, прописаних у договорі довідками БТІ - ф № 11А і ф № 22А;
• умови продажу, ціна квартири і форма взаіморасчета;
• правильність описаних в договорі правовстановлюючих документів;
• час на звільнення квартири і виписки з неї прописаних осіб, як правило, становить 14 днів.

Реєстрація договору купівлі-продажу

Самий зручний і безпечний спосіб взаєморозрахунку - це банківська комірка. Бажано відкрити її в надійному банку, що знаходиться на нейтральній території. Банківська комірка буде гарантією того, що продавець одержить свої гроші відразу після оформлення всіх необхідних документів.

Після того як гроші поміщені в осередок банку, потрібно здати на реєстрацію у Федеральну службу державної реєстрації (ФСГРКК) уже договір купівлі-продажу нерухомості з підписами і такі документи:

• правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, а також будь-який інший, що підтверджує права власника) ;
• кадастровий паспорт квартири, отриманий у фахівців БТІ;
• копія фінансово-особового рахунку (AKC) в оригіналі і виписка з будинкової книги;
• оригінал довідок Ф № 22А (обов`язково) та Ф № 11А (за потребою), отриманих в БТІ;
• ксерокопії паспортів всіх учасників сделкі;
• для жінок, які вивчають, як продати квартиру самої, слід знати, що потрібна згода чоловіка, прописаного у квартирі, а для чоловіка - згода дружини;
• якщо є діти, то в деяких випадках потрібно дозвіл органів опекі;
• у випадку, коли квартира комунальна, потрібна відмова сусідів (якщо вони власники інших кімнат) або міста (якщо залишилися кімнати не приватизовані) ;
• інші документи на розсуд співробітника, що займається реєстрацією, (свідоцтва про народження, смерть та інші).

Якщо реєстратор прийняв документи, значить все оформлено правильно. Цей співробітник дасть розписку у прийомі документів і призначить час, коли необхідно забрати. Як правило, документи в ФСГРКК реєструються в середньому два тижні, потім покупцеві і продавцеві видається зареєстрований документ купівлі-продажу. Обом сторонам необхідно уважно перевірити отриманий договір на предмет помилок і помилок. Якщо все добре, то продавцю потрібно отримати у покупця ключ від банківської комірки.

Навіщо потрібен передавальний акт?

Звільнення квартири проходить відповідно до домовленостей, прописаними в договорі купівлі-продажу. Передавальний акт - це важливий документ, який складається під час операції в довільній формі. У ньому докладно говориться про стан квартири. Іноді договір купівлі-продажу замінює його, але все-таки краще скласти такий папір окремо. Можна, звичайно, досягти і усних домовленостей, але розумніше себе убезпечити. Важливий момент для продавців, які вивчають, як продати квартиру без ріелтора: поки не підписаний передавальний акт, за фізичний стан квартири відповідає продавець (потоп, пожежа, крадіжка), а також сплачує всі комунальні платежі.

У яких випадках сплачується податок?

Всіх продавців цікавить питання про те, чи потрібно платити податок за продану квартиру. У законодавстві існують такі важливі моменти:

• якщо людина мала у володінні квартиру 3 роки або більше, то при її продажу власник звільняється від оподаткування згідно з пунктом 17.1 статті 217 НК РФ, але все одно зобов`язаний подавати нульову податкову декларацію;
• коли продавець володів житлом менш ніж 3 роки, то він, згідно з пунктом 1 статті 220 НК РФ, зобов`язаний заплатити 13% податку від суми, схему розрахунку якої власник вибирає на свій розсуд.

Дві формули розрахунку для податку:

• формула 1: З прибутку за продаж квартири відняти витрати на її пріобретеніе;
• формула 2: Від суми за продаж квартири відняти 1 млн руб.

Тим, хто займається питанням "як самостійно продати квартиру" і не знає всіх тонкощів законодавства, стане в нагоді декілька корисних відомостей:

1. Якщо квартира була придбана за ціною поточного продажу або вище, то краще використовувати першу формулу розрахунку, так як сума податку буде негативною, а значить платити нічого не потрібно. Наприклад, власник купив два роки тому квартиру за 2 млн руб., А продав зараз за 1,8 млн руб., То за формулою 1,8 млн руб. - 2 млн руб. = -0200000 Руб. - Податок з збитку не сплачується.
2. Коли квартира дісталася практично задарма (у спадок, дарування), то розумніше взяти до розрахунку другу формулу.
3. Згідно з пунктом 1 статті 229 НК РФ подавати податкову декларацію за місцем реєстрації продавця потрібно в будь-якому випадку до 30 квітня того року, який слідує після року продажі. Розрахований ненульовий податок повинен бути сплачений до 15 липня.

Продаж квартири за дорученням

При нестачі часу на трудомісткий процес з продажу житла часто оформляють довіреність. Наприклад, вона буде розумним рішенням у разі, коли кільком господарям належить одна нерухомість. Продаж квартир у такому випадку здійснюється так: всі власники оформляють на одного, менш зайнятої людини всі справи, пов`язані з угодою. Незалежно від причини складання довіреності є дуже важливий момент: щоб уникнути неприємностей і не залишитися без житла, необхідно чітко позначити повноваження довіреної особи.

Дуже серйозно і пильно потрібно підходити до генеральної довіреності. Вона дає можливість довіреній особі здійснювати будь-які види угод з майном і розпоряджатися ним на свій розсуд, наприклад, продати його і отримати собі гроші. Генеральна довіреність видається нотаріусом тільки після ретельної перевірки довірителя на предмет того, наскільки він усвідомлює мета підписання такого важливого виду документа.

Бувають випадки, коли покупець хоче підстрахуватися і вимагає внесення в договір купівлі-продажу пункту про підтвердження угоди власником житла. Тоді продати квартиру по довіреності можна тільки після заяви довірителя, написаного у нотаріуса, про дійсність операції продажу.

У випадку, коли необхідність користуватися послугами довіреної особи перестала бути актуальною, то довіреність можна відкликати навіть до терміну закінчення її дії. Дані про відкликання довіреності записуються в інформаційну базу даних Нотаріальної палати.

Продаж квартири, в якій живе дитина

Майже в кожній сім`ї є діти. Тому для батьків-продавців дуже актуальне питання: "А в цьому випадку як продати квартиру?" З дитиною потрібно рахуватися і ні в якому разі не обмежувати його інтереси, інакше продаж житла буде проблематичною. За цим спостерігають органи опіки. Процедура угоди купівлі-продажу буває двох видів: дитина зареєстрований в квартирі або є власником частки житла.

Згідно з положеннями ст. 26, 28 ЦК України малолітні та неповнолітні діти тільки за згодою законних представників мають можливість здійснювати суворо обумовлений коло угод, у тому числі тих, де бере участь нерухомість. Продати житло, в якому неповнолітній прописаний, але не є власником, можна без дозволу органів піклування. Виняток становлять діти, позбавлені батьківського піклування або перебувають під опікою. У цій ситуації спеціальний дозвіл опікунської служби обов`язково. У будь-якому випадку перед продажем квартири потрібно знайти нове місце прописки для дитини, так як дітей при виписці по одному місцю проживання відразу необхідно зареєструвати по іншому. При цьому нове житло має бути з такою ж або більшою площею і з аналогічними умовами проживання. Якщо права неповнолітнього не були ні в чому ущемлені, то ніяких проблем з продажем квартири не буде.

Якщо дитина - власник частини квартири, тоді відповідну згоду органів піклування та опіки обов`язково. Про це необхідно подбати заздалегідь, до продажу житла. Потрібно звернутися в опікунську організацію за місцем реєстрації неповнолітньої дитини і дізнатися, чи можлива взагалі продаж квартири залежно від особливостей конкретного випадку. Якщо угода передбачена законом, то потрібно з`ясувати, в які терміни буде готове дозвіл на продаж, і зайнятися збором необхідних довідок. Потім, при оформленні документа купівлі-продажу, продавець без дитини (якщо він молодше 14 років) або з ним (коли йому більше 14 років) приходить до органів піклування та опіки, щоб заповнити і підписати заяву. Другий опікун (чоловік, навіть якщо сімейна пара в розлученні) теж повинен бути присутнім і дати згоду. Потім в призначений день можна отримати готове дозвіл.

Виняткові випадки:

• Якщо планується зміна місця проживання у зв`язку з переїздом до іншого населеного пункту, то угода можлива тільки з дозволу опікунської організації, а сума, отримана за квартиру, перекладається на банківський рахунок неповнолітнього. Батькам дається 3 місяці з дня продажу на купівлю нового житла та оформлення аналогічної частки у власність дитині. В іншому випадку органи опіки залишають за собою право анулювати договір купівлі-продажу.
• При переїзді на ПМЖ за межі країни необхідно представити в опікунську організацію перелік певних документів, отриманих з ОВІРу.
• Якщо будується нове житло, то для отримання згоди органів опіки воно повинно знаходитися на завершальному етапі будівництва. Неповнолітнього тимчасово потрібно десь зареєструвати (у друзів, родичів). При зверненні за дозволом в опікунську організацію приноситься договір з компанією-забудовником, в якому відображено пайову участь дитини.

Варіанти продажу приватизованої квартири

Найпростіший варіант продажу приватизованого житла - продати його цілком одному покупцю, а прибуток поділити відповідно до частки кожного. Також можливий варіант, коли один з власників викуповує всі інші частки в інших власників. Тут все просто, і схема угоди стандартна. Але часто трапляється таке, що один із власників відмовляється від продажу. Як продати приватизовану квартиру в цьому випадку? Тут все залежить від того, як розділена нерухомість.

Якщо квартира розділена на частини по метражу, то спочатку необхідно написати нотаріальне повідомлення про продаж, вказавши розмір і бажану вартість своєї продаваної площі, і відправити його рекомендованим листом іншим власникам. Відповідно до ст. 250 ГК РФ у них є перевага перед іншими покупцями. Якщо протягом 30 днів інші власники не відповіли згодою або відмовою від покупки, то за ст. 250 ГК РФ можна скористатися своїм правом і продати частку в спільній квартирі будь-якому іншій особі.

Коли квартира розділена у відсотках, то продати її без бажання інших неможливо, але можна отримати за свою частку грошові кошти добровільно або примусово, звернувшись до суду.

Якщо в приватизованій житло є частка неповнолітньої дитини, то продати квартиру можна, отримавши дозвіл опікунських органів.

Продаж подарованої квартири

Людина, у якої є свідчення дарування, може розпоряджатися майном на свій розсуд. Якщо власник хоче продати подаровану квартиру, в якій він єдиний власник, то продаж проходить за загальною стандартною схемою. Отримавши гроші за нерухомість, продавець повинен заплатити податок. Як правильно і вигідно вибрати податкову формулу, ми розглянули вище.

Коли в дар отримана частка квартири, яка розділена у відсотках або по метражу, то схема продажу аналогічна тій, що розглянута в розділі "Варіанти продажу приватизованої квартири".

Продаж квартири в іпотеці

Незважаючи на деякі перешкоди, які супроводжують угоди з іпотечної власністю, продати квартиру в іпотеку реально. Здійснити дану операцію можна кількома способами:

1. Достроково закрити кредит, погасивши його своїми заощадженнями або, якщо покупець згоден, за рахунок авансу, отриманого від нього.
2. Можна продати квартиру без попереднього погашення кредитної заборгованості. Для цього необхідно написати заяву в банк і чекати згоди. Він може відмовити, якщо продаж відбувається під час дії мораторію на дострокове закриття кредиту. Якщо банк згоден, але наполягає на своїй участі в угоді, то в ньому відкриваються дві банківські комірки: у першу покупцем поміщається сума погашення кредиту, у другу - різниця, що залишилася. Після зняття обтяження з житла оформляється угода купівлі-продажу. У цьому випадку навіть при продажу квартири без ріелтора доведеться сплатити банку комісію за відкриття осередків і супровід угоди.
3. Якщо кредитор дає згоду на продаж без попереднього погашення заборгованості за кредитом і згоден не брати участі в угоді, то необхідно укласти попередній документ купівлі-продажу. Потім, розплатившись за кредит отриманими від покупця грошима, власник отримує документи на зняття заборони і йде в реєстраційну палату. Далі продавець завершує угоду в нотаріуса.
4. Можна продати квартиру разом з кредитом. Покупцеві необхідно подати в банк всі необхідні документи, що підтверджують його платоспроможність, а той вже вирішує питання про варіант заміни позичальника. При позитивному рішенні права власності переоформлюють, нерухомість так і залишається в іпотеці, а продавець отримує різницю між вартістю проданої квартири і залишком боргу вже без участі кредитора.

Висновок

Виходить, що різні квартири: приватизовану, ту, власник якої - дитина, іпотечну, подаровану - можна продати і без допомоги ріелтора, знаючи всі кроки проведення угоди від встановлення ціни до отримання грошової суми. Маючи уявлення про небезпеки і тонкощах цього процесу і приклавши до угоди чимало зусиль і часу, можна самостійно продати свою квартиру.