Чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку? Як продати квартиру, обтяжену іпотекою

На жаль, ніхто з нас не застрахований від раптової втрати роботи, несподіваної хвороби або поповнення в родині. У житті можуть траплятися як сумні, так і радісні події. І навіть придбане в кредит таке бажане житло скоро стане обтяжливим або непотрібним.

Чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку? Ми спробуємо сьогодні в цьому розібратися.

Коли така угода необхідна?

Співробітникам банків-кредиторів нерідко доводиться чути від своїх позичальників: «Хочу продати квартиру по іпотеці, але не знаю з чого почати». Продаж квартири, яка знаходиться заставі у банку, для наших співвітчизників явище поки ще рідкісне. Проте в сучасній банківській практиці вже зустрічалися такі випадки. Наприклад, позичальник придбав по іпотеці квартиру, акуратно виплачував поточні платежі, але потім, зважаючи якихось обставин, йому знадобилося житло більшого розміру. У зв`язку з цим він шукає покупця на свою житлоплощу за допомогою ріелтора або самостійно.

Виручені кошти йдуть на виплату кредиту, а частина, що залишилася стає першим внеском при придбанні житлоплощі більшого розміру, але вже за новим кредитним договором.Ситуація може бути іншою. Якщо після закінчення певного проміжку часу клієнт банку, що отримав іпотеку, не може продовжувати виплачувати кредит, то на дану нерухомість теж підшукується покупець. Тоді оформляється договір про переведенні боргу, але лише за згодою банку. Покупець має право придбати нерухомість, але на нього покладається обов`язок погасити борг перед банком, іншими словами, він стає його боржником.

Трапляються ситуації, коли покупець житла не має в своєму розпорядженні сумою, яка необхідна для покупки більшої житлоплощі, і також збирається взяти іпотечний кредит. Це процедура складніша, оскільки банку буде потрібно схвалити його кандидатуру, оцінити його фінансові можливості, щоб гарантії виплати позики були збережені.

Відчужуємо нерухомість у банку

Якщо у позичальника з`явилися непереборні обставини, що не дозволяють вносити виплати в повному обсязі, банк в першу чергу зацікавлений піти йому на зустріч в питанні реалізації житлової нерухомості. Якщо покупець на житло ще не знайдений, установа пропонує своєму клієнту надійного і перевіреного партнера для того, щоб здійснити операцію. Однак позичальник повинен добре розуміти, як продати квартиру, обтяжену іпотекою. Це нестандартна угода, тому вона може спричинити за собою зниження продажної вартості житла.

Банк зацікавлений в тому, щоб кредит був погашений, і прострочені платежі відсутні. Якщо позичальник з ряду причин не може виплачувати кошти за позикою, але згоден погасити його за рахунок реалізації квартири, то фінансова установа, як правило, звертає стягнення на заставу. Це відбувається в позасудовому порядку.

Продати квартиру, що знаходиться в іпотеці, можливо за умови, що розрахунки з покупцем будуть проводитися через банк і під контролем співробітника кредитного відділу. Такий порядок відчуження майна, перебуває у заставі, докладно описаний у законі про іпотеку.

Обтяження квартири заставою накладає деякі обмеження щодо розпорядження цим законним правом.

Шукаємо покупця

Якщо ви хочете продати квартиру, куплену за іпотекою, необхідно обов`язково отримати згоду банку. Як тільки ви заручилися його схваленням, необхідно вибрати оптимальну схему продажу.

Розглянемо можливі способи продажу

Існує два варіанти проведення подібних угод. Який найбільше підходить у вашому випадку - вирішуватимуть банк, покупець і продавець. Способи значно відрізняються один від одного. Дуже важливо, коли і за яких умов буде знято заставу з нерухомості - до реєстрації прав власності або після неї.

У першій ситуації банк дає свою згоду на заміну власника, а потім знімає обтяження. В результаті на якийсь час заставодавцем є новий власник квартири - покупець. Він поміщає грошові кошти в два осередки в депозитарії. В одній зберігається сума, яка дорівнює залишку боргу банку, в іншій - частина, що залишилася. Операції з осередками проводяться під контролем співробітника банку. Після реєстрації прав власності той же працівник вилучає з «своєї» осередку залишок заборгованості і вручає покупцеві документ про зняття обтяження. Грошові кошти з другого осередку отримує продавець квартири. На цьому угода завершується.

Чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку, іншим способом?

Так, існує ще один варіант подібної угоди. У другому випадку позичальник вносить на свій рахунок у банку залишок заборгованості, а також нараховані відсотки за діючим кредитом. Це робиться для того, щоб фінансова установа списало цю суму і видало позичальнику лист про те, що його зобов`язання перед ним виконані, і обтяження з житла знято.

Для цього продавець може оформити договір про продаж квартири (попередній варіант), після укладення якого покупець передасть позичальнику суму, необхідну для закриття їм іпотечного кредиту. У свою чергу, позичальник внесе грошові кошти на свій рахунок у банку до моменту подання відповідних документів на реєстрацію прав власності. Здати всі необхідні папери на зняття обтяження і зареєструвати договір продажу можна в один день.

Угода рідкісна, але можлива

На питання про те, чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку, співробітники банків зазвичай відповідають, що ця угода складніше звичайної, але вона можлива. Термін, після якого здійснення її можливо, встановлюється банком.

Сьогодні існує три способи, за якими можна продати квартиру, куплену за іпотекою. Перший варіант - самостійний продаж. Він має на увазі прозорість угоди і обов`язкова згода на неї банку-кредитора. Після того як згоду отримано і остаточно визначена сума боргу по кредиту, укладається угода з покупцем. Воно повинно бути завірене нотаріально. Потім покупець виплачує банку-кредитору суму, яку повинен продавець. Після цього він отримує на руки розписку і документ про відсутність заборгованості.

У зазначений термін продавець офіційно повинен зареєструвати зняття обтяження у відповідному органі і перехід права власності на продану квартиру. Обов`язково повинен бути зареєстрований і договір продажу. Різниця в засобах між сумою боргу банку і ціною квартири зберігається в банківському осередку, що має певні умови доступу.

Варіант другий - продати кредит. Він відрізняється предметом продажу. Їм є іпотечний кредит. Для цього теж знадобиться отримання згоди банку-кредитора. У цьому випадку він має право схвалити (або не схвалити) кандидатуру нового позичальника. Тільки тоді відбувається переоформлення кредиту.

Оформляється угода про переведення заборгованості на покупця, що приймає зобов`язання з погашення боргу. В даному випадку квартира раніше залишається в заставі у банку. Крім того, викупити кредит може і одну фінансову установу в іншого (перекредитування). Але такі операції вони, як правило, скоюють неохоче, у зв`язку з тим, що не зацікавлені у втраті своїх клієнтів.

Варіант третій - неофіційний

Це спосіб сумнівний в усіх відношеннях. Для його здійснення необхідно знайти покупця, який бажає погасити кредит достроково. Знайти таку людину досить складно. До того ж у цьому випадку іпотечний кредит повинен бути погашений достроково і без штрафних санкцій. Якщо ви не знаєте, як продати будинок в іпотеці, то потрібно враховувати, що операція буде проходити так само, як і з квартирою.

Інші питання, пов`язані з продажем іпотечної квартири

Досить часто з отриманням довгоочікуваного житла люди отримують і безліч проблем. В основному вони пов`язані зі зміною умов життя, втратою роботи, неможливістю виплачувати кредит. Наприклад, багатьох цікавить питання про те, чи можна продати квартиру по військовій іпотеці. Така угода можлива, але при отриманні згоди на неї банку-кредитора і Міністерства Оборони.

Сьогодні ви дізналися, чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку. Сподіваємося, що отримані відомості допоможуть вам правильно провести таку угоду.