ГПЗУ - що це? Перелік документів для отримання ГПЗУ. Процедура оформлення та видачі

В даний час для здійснення забудови запланованого ділянки необхідно складання такого документа, як ГПЗУ. «Що це таке?» - Запитаєте ви. Докладну відповідь на це питання буде викладено в даному тексті.

ГПЗУ - що це таке?

Розшифровується цей термін як містобудівний план земельної ділянки. Він є одним з найважливіших документів, необхідних для спорудження якого-небудь об`єкта. Його роль важлива. ГПЗУ в будівництві належить до початково-дозвільним матеріалами. У ньому прописується призначення споруди, кількість поверхів та інші необхідні параметри. Оформлення ГПЗУ відбувається як окремим документом, так і у вигляді складової частини проекту територіального межування.

Для чого потрібно складання даного плану?

Форма ГПЗУ була встановлена урядом РФ. У ній визначаються вимоги, необхідні для забудови та експлуатації земельної території. Це є важливим. По суті, в ГПЗУ забудовнику пояснюється, як дозволено використовувати земельну ділянку, які максимальні параметри його забудови існують. Останнє стосується висоти споруди і процентного співвідношення використовуваного території.

Інвесторам-забудовникам цей документ знадобиться в наступних випадках:

1. Для здачі проектної документації на експертизу.

2. Для дозволу на будівництво та на введення в експлуатацію об`єкта.

Отримання ГПЗУ передбачає збір необхідного пакету документів. Їх перелік можна знайти на сайті Моськомархитектури, а також в даній статті.

Правова база

В її основі наступні документи:

1. 5 Глава про планування території Містобудівного кодексу РФ.
2. Статті 14, 15, 16 Федерального закону «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в РФ».
3. Постанова уряду РФ № 840 від 29 грудня 2005 «Про формі ГПЗУ».
4. Інструкція № 93 від 11.08.2006 року (затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку Російської Федерації) про порядок заповнення форми даного документа.

Призначення ГПЗУ

Про це можна прочитати в статтях 41 і 44 ГрК РФ. Вивчивши їх, можна зрозуміти, що даний документ потрібен для чіткого визначення ділянки, де буде відбуватися будівництво. Це є важливим. ГПЗУ застосовується як до вже забудованих територіях, так і до тих ділянок, на яких тільки планується спорудження об`єктів. Це повністю відповідає інформації, винесеної в 10-у частину статті 38 закону «Про державний кадастр нерухомості».

Зміст ГПЗУ

У російському законодавстві чітко визначено, які відомості зазначаються в даному документі. Це 8 основних пунктів:

• Межі земельної ділянки.
• Зони дій публічних сервітутів.
• Визначення відступів від кордонів земельної території, в межах яких ще дозволено будівництво.
• Відомості про містобудівний регламент. Якщо використовувана територія потрапляє під його дію. При цьому в ГПЗУ вказуються види дозволених застосувань даної ділянки. За винятком муніципального або державного його використання.
• Якщо містобудівна регламент на ділянку не поширюється або не встановлений, то потрібно надати інформацію про дозвіл експлуатації ділянки, її призначення і про параметри об`єкта, який планується зводити.
• Інформація про наявність на використовуваної території об`єктів культурної спадщини чи капітального будівництва.
• Кордону, в межах яких будуть розміщені споруди, призначені для муніципальних або державних потреб.
• Технічні умови для підключення об`єктів будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення.

Також в даному матеріалі може бути інформація про те, чи можливо поділ зазначеної в ньому земельної території на кілька ділянок.

Важливість документа

Отримання ГПЗУ потрібно для наступних дій:

• Визначення можливості реалізації запланованого проекту на даній ділянці.
• Отримання дозволу на будівництво.
• Узгодження і підготовка проектної документації.
• Отримання дозволу для введення збудованого об`єкта в експлуатацію.

Вищеперелічене підкреслює важливість даного документа. Видача ГПЗУ здійснюється тільки після узгодження та отримання містобудівного висновку від органів уряду міста. Це досить значиме умова. Все це необхідно для оформлення ГПЗУ. Москва винятком не є. В даному випадку вам знадобляться ті ж матеріали від органів уряду столиці.

ГПЗУ як окремий документ

Про це вже було сказано вище. ГПЗУ можна оформити і окремо від проекту межування території. Для цього потрібно подати в орган місцевого самоврядування заяву. ГПЗУ повинні видати протягом 30 днів. Саме такий рядків відводиться органу, щоб підготувати і затвердити містобудівна план. Потім даний документ надають заявнику. Ніякої плати за це не стягується.

Важливі критерії

Розглянувши ГрК РФ, а саме ті його частини, що стосуються зазначеного документа, можна прийти до таких висновків:

• Будь-яка фізична або юридична особа може попросити скласти ГПЗУ. Що це означає? Тут вказується на те, що зовсім не обов`язково повинен бути забудовник, який має право щось споруджувати на земельній ділянці. Звернутися з таким проханням може будь-яка зацікавлена дієздатна особа. Різниця полягає в тому, що отримання ГПЗУ для людини, яка не має ніякого відношення до земельної території, - виключно задоволення його власної цікавості. Це буде марна трата часу. Адже отримати дозвіл на забудову або введення спорудженого об`єкта в експлуатацію може тільки законний господар ділянки.
• Для здійснення видачі ГПЗУ відповідний орган не повинен виконувати цілий ряд дій, необхідних при проектах планування території. Тому що в тих випадках потрібно забезпечити прийняття рішення про підготовку матеріалів, опублікувати і розмістити на сайті (якщо він є), представити замовлення на розробку, провести слухання за даним фактом. А після цього слід оприлюднити вже затверджені матеріали.
• Орган місцевого самоврядування не може вимагати від людини які-небудь інші документи для ГПЗУ, крім паспорта для фізичної особи та свідоцтва про взяття на податковий облік та держреєстрації - для юридичної особи. Це важливо знати. Для отримання ГПЗУ зразок його вам також абсолютно не потрібен. Взагалі, дії муніципальних органів у всьому цьому дуже обмежені. Адже вони можуть тільки встановити порядок підготовки документів для планування території, яка розроблялася згідно з рішеннями місцевого самоврядування. Це передбачає наявність виключно організаційної регламентації дій муніципальних органів, яка може уточнюватися в залежності від конкретної відповідної процедури підготовки, викладеної в ГрК РФ.
• ГПЗУ повинен бути готовий протягом тридцятиденного строку з дня подання заяви. Це є граничним терміном. При цьому немає ніякої встановленої форми заяви, яку потрібно подавати при бажанні отримати даний документ.
• Приємно те, що видача ГПЗУ абсолютно безкоштовна.
• Останній висновок не зовсім очевидний, але при аналізі відповідних даних з ГрК Росії стає зрозуміло, що в спрощеному порядку можлива підготовка ГПЗУ тільки для ділянки, яка перебуває на державному кадастровому обліку. Значить, дана територія, швидше за все, має і свого правовласника, яким може виступати як власник, так і орендар. Але це зовсім не означає, що даний документ не можуть видати особі, яка не є законним правовласником конкретної земельної території.

Перелік документів, які необхідні для отримання ГПЗУ

До заяви про видачу даного матеріалу додаються такі документи:

1. Паспорт (копія). Для фізичних осіб.
2. При необхідності копія довіреності.
3. Кадастровий план певній території.
4. Копія правовстановлюючого документа на ділянку землі і об`єкт капітального будівництва (за наявності такого).
5. Топографічна зйомка території з наявними комунікаціями (М 1: 1000, М 1: 500). Термін виконання при цьому не більше одного року.
6. Технічні паспорти об`єктів капітального будівництва на земельній ділянці (за їх наявності).
7. Матеріали, що вказують на технічні умови можливості підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення об`єктів капітального будівництва.
8. Виписка з держреєстру об`єктів культурної спадщини, а також укладення відповідного органу, який уповноважений на їх охорону (при необхідності).

На підставі чого припиняється термін дії ГПЗУ?

Це відбувається в таких випадках:

• Відмова від права власності на земельну територію.
• Припинення дозволу на користування надрами.
• Здійснення примусового припинення права на власність та інших повноважень на певну територію. У тому числі проведення вилучень земельних ділянок для муніципальних або державних потреб.
• Розірвання договорів оренди та інших угод, на підставі яких у юридичних та фізичних осіб з`явилися права на певні ділянки землі.

Труднощі, пов`язані з ГПЗУ

Як вимагає відповідне законодавство, відомості, які необхідні для заповнення розділів даного документа, повинні бути встановлені правилами забудови та землекористування, проектом межування або матеріалами планування території. Якщо ж всі вони відсутні, то дані критерії затверджуються тимчасовими регламентами. Так от, для Москви досі немає особливих правил забудови та землекористування. Відносно документів планування території і проектів межування - тільки 30% міської території забезпечено ними. Однак при цьому тимчасові регламенти також відсутні. А це означає, що підготовка і заповнення ГПЗУ відбувається відповідно до одним лише проектом правил забудови та землекористування. Таким чином, параметри використання певної ділянки, що стосуються висоти і щільності, дуже легко змінити, зменшивши їх. Це відбувається на підставі рішення робочих груп Містобудівною земельної комісії Москви. Таким чином, зміна ГПЗУ є досить-таки нескладним процесом.

На прикладі Москви розглянемо одну трудність. Вона полягає в тому, що в 2010 році в дію вступив Генеральний план даного міста. Відповідно до нього 70% столичної території потрапляє в зони розвитку - реорганізації. Це веде до того, що отриманню ГПЗУ на ці ділянки повинна передувати розробка документів по їх необхідною плануванні. Майже вся залишилася територія міста потрапила в зону стабілізації, а це в основному зберігаються житлові споруди. Відповідно до ГрК РФ, правила землекористування розробляються для того, щоб дотримати і забезпечити права та інтереси правовласників ділянок і об`єктів під капітальне будівництво. Це повинно забезпечуватися шляхом надання їм вибору щодо використання певної території найефективнішим способом. Але, як показує практика, коли ГПЗУ розглядається на засіданнях робочих груп містобудівної земельної комісії, мало хто може повністю реалізувати свої наміри і законні права щодо спорудження об`єктів нерухомості.

Рада

Але з чого можна судити, що необхідна територія повністю сформована і всі права на неї зареєстровані? Відповідно до ГрК РФ, для встановлення меж ділянки розробляються конкретні проекти межування і планування. Це є необхідною дією. Але якщо кордону вже є, що може бути при формуванні та кадастровому обліку, то документи з планування території підготовляти вже не потрібно. Адже дуже важливе правило при межування - його непорушність. Тому для таких земельних територій проект по плануванні ділянок, скоріше, виступає формальністю. Адже дані кордону все одно не зміняться. Мінусом є те, що більшість цих ділянок були сформовані за допомогою процедури узгодження їх місця розташування, вади якої всім добре відомі. Це означає, що при цьому перспективи розвитку та використання території, а також її обмеження не враховувалися. Взагалі, почитавши спеціалізовану літературу, можна прийти до такого висновку, що ГПЗУ був помилково віднесений до матеріалів, необхідних для планування території. Це об`єктивний факт. Адже підготовка ГПЗУ і розробка документів по плануванню не мають нічого спільного.

Підсумок

Зараз насилу можна знайти людей, які досконально розбираються у всіх тонкощах містобудівного законодавства. Однак для забезпечення якісного супроводу узгодження необхідного ГПЗУ на засіданнях робочих груп відповідної земельної комісії з метою отримання максимально зручного зазначеного документа необхідно звернутися за допомогою до професіоналів в даній сфері. Це буде оптимальним варіантом. В результаті чого з легкістю вирішиться питання: «ГПЗУ - що це і як його оформити?»