Вид дозволеного використання земельної ділянки. Земельні ділянки

Дуже часто при покупці нерухомості або при бажанні щось побудувати на ділянці громадяни стикаються з таким поняттям, як вид дозволеного користування земельної ділянки. Багато хто навіть часто плутають його з категоріями земель, що в корені невірно. Ми спробуємо розібратися, які ж можуть бути види користування земельними ділянками, що таке нецільове використання землі і як можна перекладати ділянку з одного виду користування в інший.

Категорії земель - які вони бувають?

Згідно із законодавством, усі землі розмежовані на територіальні зони. Їх перелік, зокрема, міститься у Земельному та Містобудівний кодекс РФ. Ці два нормативні акти визначають наступні категорії територіальних зон:

- суспільно-деловие-

- транспортних та інженерних інфраструктур-

- жілие-

- особливо охоронювані території-

- проізводственние-

- спецназначенія-

- для сільськогосподарських цілей-

- рекреаціонние-

- для розміщення військових об`єктів-

- інші.

У той же час таке розмежування не має на увазі, що всі земельні наділи, що входять до складу будь-якої категорії земель, можуть використовуватися тільки згідно з їх первісним призначенням. Це в першу чергу пояснюється тим, що структура деяких категорій земель неоднорідна. Категорії в свою чергу діляться на види і підвиди. У деяких випадках законодавство дозволяє користуватися земельними ділянками не з їх цільовим призначенням, проте в складі тієї категорії, в якій вони знаходяться. Наприклад, ЗК дозволяє будувати на сільськогосподарських землях дачні будиночки.

Види дозволеного користування

Якщо з категоріями землі ми визначилися, то що ж собою являє вид дозволеного використання земельної ділянки? У Містобудівний кодекс існує таке розмежування:

- основні види пользованія-

- умовно-дозволені види пользованія-

- допоміжні види користування (правда, вони можуть лише доповнювати основні та умовно-дозволені види і здійснюватися тільки разом з ними).

Тобто виходить, що законодавець не дає визначення кожному з цих видів і не конкретизує умовно-дозволені види. Основна відмінність між основними і умовно-дозволеними видами полягає в тому, що на другий необхідно отримати дозвіл. Такий документ видається на підставі публічних слухань, які проводяться згідно зі статутом муніципального освіти. Допоміжні та головні види використання земельних ділянок вибираються власниками самостійно, без будь-яких додаткових погоджень.

Хто видає дозвіл?

Як правило, більшість земель населених пунктів перебувало в муніципальній або державної власності. Тому вибір виду дозволеного землекористування зазвичай підтверджується оформленням договору оренди землі. Змінити один вид дозволеного користування на інший можна тільки на підставі рішення відповідного органу, яке було прийнято з урахуванням містобудівного регламенту і різних технічних нормативів.

До прийняття правил забудови та землекористування змінити вид дозволеного використання земельної ділянки можна тільки після прийняття рішення про це главою місцевої адміністрації.

Інформація про дозволений вигляді використання землі повинна надаватися органами місцевого самоврядування, державними структурами, муніципальними організаціями безкоштовно при виборі ділянки для будівництва. Згідно ЗК, при проведенні аукціону з продажу ділянок потрібно обов`язково вказувати інформацію про вид його дозволеного використання. Дозволена користування - це певна правова основа для зведення на земельній ділянці житлових або виробничих будівель, проведення осушувальних або зрошувальних робіт і т. Д. Тим часом власник або власник повинен виробляти користування земельною ділянкою відповідно до його цільового призначення.

Як визначається дозволене використання землі?

Важливим також є питання про те, яким же чином відбувається визначення виду дозволеного використання ділянки землі. По перше, правовий режим ділянки залежить від категорії землі відповідно до зонування територій та законодавством. По-друге, якщо проаналізувати норми ЗК РФ, то можна зробити висновок, що приналежність землі до тієї чи іншої категорії залежить від її цільового призначення.

Правила зонування територій

Зонування територій має проводитися для земель населених пунктів. У Містобудівній кодексі є поняття містобудівного зонування. Воно проводиться на підставі містобудівних регламентів. В результаті такого розмежування визначається не тільки правовий режим земель, а й підстави для створення та експлуатації споруд. У той же час містобудівні регламенти не встановлюються для лісового фонду, земель запасу, особливо охоронюваних ділянок, сільськогосподарських угідь і т.д. Містобудівне зонування відбувається не тільки на землях населених пунктів, а й на інших категоріях земель.

З вищесказаного виходить, що вид дозволеного використання земельної ділянки залежить також і від містобудівного зонування. Особливо в тих випадках, коли передбачається реконструкція, будівництво та експлуатація об`єктів і споруд (іншими словами - забудова земель).

Як можна поміняти вид користування?

Як ви розумієте, змінити вид дозволеного користування нелегко, але все ж можливо. Для цього слід підготувати такі документи:

- заяву з проханням про таку зміну (подається в місцеву адміністрацію) -

- паспорт заявника (копія) -

- правовстановлюючі документи на ділянку землі (договір оренди або свідоцтво про власність) -

- документи на споруди, які знаходяться на ділянці (за наявності таких) -

- кадастровий паспорт ділянки або інші документи на нього-

- технічні паспорти на будівлі, які знаходяться на ділянці (якщо такі є) -

Якщо ви хочете використовувати земельні ділянки для будівництва, то ви повинні також подати:

- проект планованого об`єкта-

- проект ділянки від планувальної організації-

- відомості про плановане об`єкті (загальна площа, поверховість, площа забудови) -

- згоду від власників або власників сусідніх ділянок, що межують з вашім-

- згоду від інших правовласників цієї земельної ділянки.

Терміни прийняття рішення

Всі ці папери можна як подати особисто, так і направити через пошту. Про здачу документів ви повинні отримати розписку. Якщо пакет документів подає представник, то при собі у нього повинна бути довіреність. Рішення про зміну дозволеного використання земельної ділянки може розглядатися в адміністрації до 45 днів. За проведення такої зміни також доведеться заплатити. У кожному окремому випадку вартість буде різною.

Отримання дозволу на зміну виду використання земельної ділянки

Після закінчення терміну розгляду вашої заявки вам видадуть яке рішення глави адміністрації про дозвіл змінити вид допустимого користування, або ж письмову відмову в цьому. Відмовлять вам у випадку, якщо ви подали невірні документи, або ж якщо буде встановлено, що в результаті зміни дозволеного виду користування планується нецільове використання земельної ділянки. Якщо вам здасться, що відмова необгрунтований, ви завжди можете оскаржити постанову в суді. Якщо буде прийнято позитивне рішення, то ви повинні звернутися до державного кадастр для внесення зміни до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно.

Документи для Росреестра

Отже, в Росреестр подається:

- свідоцтво про реєстрацію прав на участок-

- межовий план-

- рішення глави адміністраціі-

- кадастровий паспорт.

Дана інстанція розглядає такий пакет документів до 20 днів. У результаті всієї цієї процедури ви повинні отримати виписку про земельну ділянку.

Підводимо підсумок

З вищевказаного можна зробити висновок, що земельні ділянки можуть змінювати види дозволеного користування, але от категорію землі змінити практично нереально. В цілому зміна правого режиму землі базується на таких принципах:

- вид дозволеного користування може змінюватися тільки відповідно до містобудівного регламентом. Якщо ж ділянка не відповідає нормам регламенту, то змінити вид його використання можна тільки після приведення його у відповідність з видами дозволеного користування, які вказані в цьому регламенте-

- забороняється фактична зміна виду користування ділянкою до отримання відповідного рішення адміністрації та внесення даних в Росреестр. При розгляді заяв про зміну виду допустимого використання до уваги в першу чергу береться цільове призначення земельної ділянки-

- вибирати допоміжні види без вибору основного заборонено. Такий порядок не передбачений ні місцевими, ні федеральними актами.

Не забувайте також, що крім непростої процедури оформлення зміни виду користування ділянки, вам доведеться ще й заплатити за таку зміну.

На замітку

Якщо ви вирішуєте придбати земельну ділянку, то насамперед звертайте увагу на категорію та на дозволене використання земельних ділянок. Адже можна відразу пошукати ділянку з необхідними для вас видами користування. Наприклад, якщо вам потрібна земля для фермерського господарства, а в свідоцтві про право на земельну ділянку буде вказано, що він призначений для садівництва, то займатися фермерством на такій ділянці не вийде.

Ще складніше буде, якщо ви захочете змінити категорію земельних угідь. Адже для цього буде потрібно висновок екологічної експертизи, а також маса інших погоджень. Більш того, в деяких випадках ЗК та інші нормативні акти містять заборону на переведення земель з однієї категорії в іншу. Тому якщо ви вирішите змінювати категорію землі, приготуйтеся до серйозних труднощів. Поміняти вид дозволеного використання земельної ділянки легше, однак і при такому запиті можна отримати відмову, якщо місцева адміністрація встановить, що дана зміна буде суперечити закону або локальним актам.