Вид і категорія дозволеного використання землі. Закон про землю

Якщо ви вирішили побудувати індивідуальний будинок, дачу, створити свою садибу, фермерське господарство з відповідним набором приміщень та інженерних споруд, то вам потрібно знати законодавство. Що таке вид і категорія дозволеного використання землі, як правильно оформити оренду чи власність, які неприємності можуть зустрітися на цьому нелегкому шляху і як їх мінімізувати, уникнути? Розберемося в деяких питаннях в статті.

Види використання земель

Кожен потенційний землевласник повинен знати, що таке статус земельної ділянки. Так може бути вирішена проблема реалізації ваших планів, вдалого вкладення коштів та можливості отримання доходів від того, що ви задумали. Будь надів має свій певний статус. Адже використання земель сільськогосподарського призначення може бути різним. Якщо плани будівництва об`єкта на території суперечать його статусу, то вони просто не будуть затверджені. Закон про землю передбачає внесення змін у проекти, уточнення. Юридично існують певні обмеження. Раціональне використання земель має дуже велике значення. Справа в тому, що неузгодженість між різними суб`єктами права створює благодатний грунт для маніпуляцій і зловживань. Наприклад, землі сільськогосподарського використання не призначені для споруди на них житлових об`єктів. Якщо ви купуєте територію для індивідуального житлового будівництва, тоді ви не можете зводити споруди, призначені для комерційних цілей. Раціональне використання земель вважається невід`ємною частиною плану розвитку с / г галузі держави.

Класифікація

Які існують види дозволеного використання земель?

• індивідуальне житлове будівництво;
• особисте підсобне господарство;
• дачне будівництво;
• дачне господарство;
• сільськогосподарське виробництво;
• фермерське господарство;
• селянсько-фермерське господарство;
• малоповерхове житлове будівництво;
• житлове будівництво;
• житлова і комерційна забудова.

Розглянемо деякі з них більш докладно.

Індивідуальне житлове будівництво

Залежно від того, які встановлені вид і категорія дозволеного використання землі, та чи інша територія може користуватися меншим або більшим попитом. Наприклад, мати наділ, на якому може бути юридично дозволено будівництво житлового будинку, найбільш престижно. Такі території користуються великим попитом. Індивідуальне будівництво може бути дозволено тільки в межах існуючих поселень. На даній земельній ділянці може бути зведений окремо стоїть житловий будинок для проживання однієї сім`ї (Закон про землю, пункт 3, ст. 48), в якому не більше трьох поверхів. Перш ніж укладати договір з компанією-проектувальником, переконайтеся в тому, що дана організація має відповідну державну ліцензію. В іншому випадку у вас можуть виникнути проблеми на етапі узгодження запропонованого вам проекту з контролюючими інстанціями. Споруда індивідуального житла припускає можливість постійної реєстрації за місцем проживання. Іншими словами, якщо у вас буде прописка, ви зможете легально влаштуватися на роботу, отримувати кореспонденцію. Відносно власників індивідуального житла діють загальноприйняті соціальні норми, в обов`язковому порядку повинна бути присутньою необхідна інфраструктура, комунікації. У різних регіонах Росії на розмір таких ділянок існують обмеження. Ваш надів може прийматися в заставу різними банками.

ЛПГ

Якщо ви збираєтеся зводити на ділянці землі з таким статусом житловий будинок, то слід уточнити в місцевій адміністрації, чи можливо таке будівництво. Адже до спорудження необхідно підводити відповідні комунікації. Це може бути пов`язане з певними проблемами, якщо ділянка знаходиться далеко від меж населеного пункту. Якщо таких обмежень немає - можна сміливо будувати будинок і займатися садівництвом і городництвом.

Дачне будівництво

Вид і категорія дозволеного використання землі припускають різні обмеження по зводяться на ній об`єктів. Але між деякими статусами наділів особливої відмінності немає. Наприклад, багато дачі (земельні ділянки для відпочинку з житловими будівлями) нічим не відрізняються від індивідуальної житлової забудови, за винятком того, що територія для будівництва дач має більш низьку вартість. Істотна різниця полягає в тому, що на такій ділянці неможливо зареєструватися. Втім, якщо ділянка знаходиться в межах поселення, то прописатися ви, швидше за все, зможете. А от інші обмеження, пов`язані з ІЖС, в разі будівництва дачного не діють. Так, ви можете побудувати будівлю вище трьох поверхів, вам не потрібно буде проводити обов`язкову технічну експертизу, та й за призначенням даних будівель з боку контролюючих органів до вас теж не буде жодних питань. Вибір за вами, в тому і іншому випадку є свої плюси і мінуси. Зрозуміло, в дачних поселеннях не передбачено будівництво лікувальних установ.

Дачне господарство

Відмінності статусу дачного будівництва від статусу дачного господарства полягають в тому, що питання підведення комунікацій до житлового будинку, який ви вправі побудувати, може виявитися досить складним. Заздалегідь уточніть, наскільки це буде можливо, розрахуйте витрати, адже часто вартість підведення газу, електрики, дороги коштує більше, ніж сама ділянка разом з будівництвом.

Садівничі і дачні об`єднання

Любителі заміського життя часто об`єднуються в садівництва, які існують і працюють, керуючись нормативними актами, що регулюють діяльність садово-городницьких об`єднань некомерційного типу. Вид і категорія дозволеного використання землі в рамках цих положень можуть бути різними. Зокрема, це може бути садівниче товариство, споживчий кооператив або дачне партнерство. Використання земель сільськогосподарського призначення передбачає створення на них тільки садівничого товариства. А ось "дачники" цілком можуть розташовуватися і на територіях населеного пункту. Вартість ділянок в садівничих товариствах зазвичай вище, ніж в об`єднаннях дачників. Це пов`язано з тим, що вони мають більш зручне транспортне сполучення, передбачається деколи і наявність власної, нехай і не особливо розвиненої інфраструктури. Та й питання про прописку в садівничому некомерційному об`єднанні по суті вирішене.

С / г виробництво

Використання земель сільськогосподарського призначення допускає пристрій відповідного с / г виробництва. При цьому допускається займатися різними типами діяльності: від вирощування зерна до виноградарства. Саме вид і категорія дозволеного використання земель, а також регламент будівництва та експлуатації супутніх об`єктів (виробничі приміщення, склади і т. Д.), Можливість створення інженерних комунікаційних об`єктів обговорюються з адміністрацією даної території. Об`єктами с / г виробництва можуть бути і водойми, які будуть використовуватися для рибництва або поливу угідь.

Селяни і фермери

Ви збираєтеся зайнятися виробництвом сільськогосподарської продукції зі своєю сім`єю або залучаючи робочу силу з боку? Надів при цьому може бути оформлений у власність або в оренду. Землю може надати місцевий муніципалітет. Коли ваша заява буде розглянуто та задоволено, вам потрібно самостійно запросити фахівців для проведення обов`язкового межування. Цю процедуру здійснюють представники землевпорядної організації. Потім надів ставиться на кадастровий облік, на нього оформляється кадастровий паспорт. Якщо ви оформляєте оренду - договір потрібно зареєструвати у Федеральному реєстраційному центрі, якщо оформляєте у власність - отримаєте свідоцтво про власність. І лише після проведення всіх перерахованих операцій ви зможете зареєструвати себе в якості фермера, створити юридичну особу. Розмір такої ділянки може бути дуже великим, все залежить від ваших планів і можливостей. Так як це виробництво, то ви не зможете "тримати" землі просто так, не використовуючи їх по заявленому призначенню. Крім того, ви будете зобов`язані платити податки, регулярно подавати звіти до відповідної інспекції. Все майно господарства належить його членам на правах сумісної власності.

Житлове, в тому числі малоповерхове будівництво

На жаль, наша країна в недавній період своєї історії практично перестала займатися малоповерховим будівництвом, зробивши ставку на монолітні і панельні багатоповерхові будинки. Відбувається це всупереч світовій тенденції, коли така забудова передмість і малих міст, поселень дуже популярна. Адже очевидні переваги подібної діяльності. В першу чергу малоповерхове будівництво знімає зайву транспортне навантаження на міські магістралі. Враховуючи розмах російських просторів і очевидні плюси такої забудови (життя на лоні природи, але в комфортних, "міських" умовах), тенденції останніх років не можна назвати правильними і перспективними. У всьому світі собівартість будівництва малоповерхівок значно нижче, ніж висоток. Це пов`язано з відносно недорогими технологіями будівництва, що, втім, неодмінно має йти рука об руку з адміністративним контролем над дотриманням технологій і якості зведення. Очевидно, що в малоповерхових поселеннях набагато більш благополучна екологічна ситуація, ніж у мегаполісах, за складом повітря швидше нагадують промислові зони. Планова комплексна забудова увазі і одночасне забезпечення відповідною інфраструктурою. На території передбачаються дитячі садки, школи, лікарні, магазини. Крім того, тут набагато краще і психологічний стан жителів. Таке будівництво вигідно для девелоперів і в тому плані, що на зведення такого житла йде менше часу, знижуються ризики - за короткий час, потрібний на створення селища, навряд чи ситуація на ринку істотно зміниться.

Юридична база

Поняття "цільове призначення земель" і "дозволене використання" можна трактувати так: перше передбачає приналежність до тієї чи іншої категорії або статусу, друге - додатковий елемент, що виходить з зонування територій та правового режиму. Використання наділів у містобудуванні здійснюється виходячи з норм будівельного регламенту, Містобудівного кодексу РФ. Нормативні положення мають свою специфіку на різних територіях. Існують типи наділів, для яких таких регламентів немає: лісовий фонд, болота, охоронювані території (заповідники, природні парки), особливі економічні зони. Відповідно до законодавства РФ поняття "дозволене використання" застосовується по відношенню до земельних ділянок, планованим під забудову та потрапляють, таким чином, під дію будівельного регламенту. В інших випадках це не потрібно. Багато питань, пов`язані з регулюванням землекористування, юридичним оформленням даних норм, переклад категорії земель зокрема, вирішені недостатньо чітко. Будемо сподіватися, що на юридичному рівні ці моменти найближчим часом будуть визначені відповідно до веліннями часу.