Приватна власність на землю в московській області: проблема невстановленої категорії.

Московська область - один з найдорожчих і, відповідно, привабливих для інвестицій регіонів Російської Федерації. Широке коло інвесторів, як приватних, так і корпоративних прагнуть придбати тут у власність земельні ділянки. Мети найрізноманітніші: від індивідуального житлового будівництва до створення великих промислових і агропідприємств. Однак, купуючи право власності на земельні ділянки в Підмосков`ї, лише одиниці усвідомлюють повною мірою те коло проблем, які можуть виникнути у власників вже після здійснення угоди. Переважна ж більшість нових власників через незнання чи нерозуміння правової бази, що регулює земельні правовідносини, опиняється в дуже складній ситуації. Здавалося б, які можуть виникнути проблеми у нового власника, якщо юридична складова угоди бездоганна, і Ви отримали всі документи в законному порядку?

Як показує практика, «підводні камені» на шляху власника виникають через деякий час, вже при освоєнні і навіть активного використання земельної ділянки. Однією з таких проблем, з якою найчастіше звертаються в наш юридичне бюро, є труднощі встановлення категорії земель, в правовстановлюючих документах на купується або придбану земельну ділянку.

Відповідно до ФЗ «Про переведення земель та земельних ділянок з однієї категорії в іншу», у випадку, якщо категорія земель не вказана в документах державного кадастру нерухомості, правовстановлюючих документах на земельну ділянку або документах, що засвідчують права на землю, приймається нормативний правовий акт органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки до земель певної категорії залежно від мети використання, для якої він надавався. На підставі даної норми Вам, як власнику земельної ділянки необхідно звернутися до органів місцевого самоврядування з клопотанням про встановлення категорії землі, як земель населених пунктів. Адміністрація в переважній більшості випадків, видає власнику письмову відмову з вимогою надати документи, які фактично неможливо підготувати, якщо на Ваш земельна ділянка не встановлена категорія. Згодом, після довгих розглядів, запитів і ходіння по різних інстанціях, як правило, з`ясовується, що земельна ділянка, що належить Вам на праві власності, має категорію, але це категорію «землі лісового фонду». Як же це сталося?

На початку 90-х років ХХ століття місцеві органи влади (сільські ради, ради народних депутатів і т.д.) виділяли земельні ділянки у власність громадянам із земель лісового фонду, минаючи процедури виведення цих земель з даної категорії. Таким чином, вийшло, що ділянки перейшли в приватну власність, пройшли кадастровий облік, але по планшетах Федерального агентства лісового господарства знаходяться на території лісового фонду, тобто у федеральній власності. Виходить, що Ви без вини винні і не можете розпорядитися власністю так, як Вам хочеться: наприклад, не маєте право вирубувати на даній ділянці дерева, не отримавши при цьому порубкових лист. Більше того, навіть, якщо Вам і не доведеться ліквідувати дерева при будівництві на Вашому земельній ділянці, то виникнути проблеми з наглядовими органами державними влади (наприклад, у сфері архітектури, природокористування та інших), в які необхідно звертатися для отримання будівельної документації. У результаті Ви стикаєтеся з безвихідною ситуацією - органи місцевого самоврядування відмовляють Вам у видачі необхідних для будівництва документів, відмовляють у «прийманні» побудованого будови і відмовляють у реєстрації землевпорядної справи.

Ви звертаєтеся до суду з позовом до адміністрації, але рішення суду, як правило, не на Вашу користь, у зв`язку з тим, що місцева Адміністрація не має повноважень самостійно вивести земельну ділянку з категорії земель лісового фонду.

Повчається замкнуте коло, з якого, як Вам здається, немає виходу.

Але безвихідних ситуацій в таких справах не буває. У Вас є два варіанти вирішення проблеми, що склалася:

1. Ініціювати переведення земельної ділянки з категорії земель лісового фонду в категорію земель населених пунктів. Для цього необхідно пред`явити відповідне клопотання до місцевих органи влади, що попередньо провівши публічні слухання. Проте в даному випадку Вам доведеться покластися на компетентність і порядність місцевих чиновників, які, в сою чергу, повинні клопотати в регіональні органи влади про необхідність такого перекладу. Цей варіант, в 80% випадків тупиковий, оскільки органи місцевого самоврядування рідко ініціюють такий переклад у вищі інстанції.

2. Розмежувати Ваш земельну ділянку від земель лісового фонду. Цей порядок передбачає звернення в судові органи влади. Однак, перед пред`явленням позовної заяви до суду, необхідно дотримати досудовий порядок звернень в ряд органів державної влади. Цей шлях найраціональніший і дає позитивний результат у переважній більшості випадків.

Однак, завжди необхідно пам`ятати, що самостійно проробити настільки важкий шлях від позову до суду до отримання «заповітного рішення» на Вашу користь здатний не кожен. Тут необхідна кваліфікована допомога фахівця в даній галузі права. В іншому випадку Вам неминуче доведеться запастися солідними ресурсами здоров`я, часу і грошових коштів.

С.А. Толкачов,

Юрист - провідний фахівець в області земельного та житлового права

Юридичного бюро «ПРАВОЗНАВЕЦЬ»