Реєстрація договору оренди. Документи для реєстрації договору оренди

Згідно з договором, орендодавець надає іншій особі (орендареві) за плату певне майно у тимчасове користування. За цивільним законодавством, якщо в оренду здається нерухоме майно на термін не менше року, то проводиться обов`язкова реєстрація договору оренди. У такому випадку угода буде вважатися укладеною з моменту внесення її до держреєстру.

Процедура реєстрації

Ще раз акцентуємо увагу, що угоди про оренду, укладені на термін менше року, не реєструються. А ось про договори, оформлених на більш тривалий період, робиться запис в держреєстрі прав. Для проведення такої процедури громадянам слід звернутися до територіальної приймальню Федеральної реєстраційної служби (ФРС).

Крім того, податкові органи будуть враховувати суми, переказані за користування нерухомістю, тільки після того, як буде проведена державна реєстрація договору оренди. Однак у виняткових випадках співробітники податкової інспекції можуть прийняти оригінал розписки про прийняття паперів з ФРС про реєстрацію угоди про оренду.

Дата укладення договору

Слід зазначити, що бувають такі ситуації, коли дві сторони самі вирішують визначити дату укладення угоди. Вони домовляються про час передачі майна і грошей, вирішують, що цією датою вони можуть укладати угоду. Однак такі дії будуть не зовсім правильними. Такий вид угоди є консенсуальним (тобто буде розцінюватися як укладений з моменту досягнення згоди між сторонами і належного оформлення угоди). Іншими словами, дата його укладення має бути вказана тим же днем, що і реєстрація договору оренди.

Тим часом термін закінчення угоди орендодавець і орендар можуть встановлювати самостійно. Тобто конкретну дату, коли він припиняє свою дію, обидві сторони можуть вказувати на їх розсуд.

Нюанси по земельних ділянках

Особливою категорією об`єктів нерухомого майна вважається земля. Тут існують свої особливості. В даний момент реєстрація договору оренди земельної ділянки проводиться Комітетом із землеустрою та земельних ресурсів, а також його територіальними підрозділами. Якщо учасники угоди не побажають займатися реєстрацією, вважаючи це вимога абсолютно не важливим, то їх можуть оштрафувати за це.

Види угод, що підлягають реєстрації

Реєстрація буде потрібно при укладенні таких типів договорів, як:

• іпотека;
• договір про відступлення вимог або про переведення боргу за угодами, що повинні регістріроваться;
• купівля-продаж житлового будинку (його частини) ;
• продаж підприємства;
• договір ренти;
• оренда нерухомого майна (споруд, будівель, підприємств).

У деяких випадках до держреєстру можуть вноситися та інші види операцій з нерухомістю.

Види реєстрації

Варто відзначити, що державна реєстрація договору оренди це не те ж саме, що і реєстрація повноважень на нерухомі об`єкти. Приміром, деякі угоди з приводу нерухомості реєструвати не потрібно, однак факт переходу прав на об`єкт до іншої особи реєструється обов`язково. У деяких випадках до держреєстру повинні вноситися і операції, що проводяться з рухомим майном. Наприклад, якщо передані об`єкти мають суспільно-політичну цінність і т. Д.

Наслідки ігнорування реєстрації

Якщо сторони вирішать пропустити таку процедуру, як реєстрація договору оренди, то угода буде вважатися не укладеним. Іншими словами, така угода просто позбавлена юридичної сили. У орендаря і орендодавця не виникне по відношенню один до одного жодних прав та обов`язків. Стягнути збиток на підставі такої угоди теж буде неможливо. Якщо одна сторона буде ухилятися від реєстрації договору, то сумлінну учасник угоди має право звернутися в судову інстанцію з проханням про примусову реєстрацію угоди і компенсації збитків (якщо такі є). Словом, затягування процедури реєстрації не вигідно ні орендарю, ні орендодавцю. Бувають випадки, коли сторони трохи хитрують і укладають угоду про оренду не на рік, а, приміром, на 11 місяців. Після закінчення цього терміну вони можуть переукласти договір на такий же час і таким чином уникнути процедури реєстрації. В принципі, за таке хитрування ніхто вас не покарає, однак якщо ви все ж уклали угоду на рік і більше, то подбайте про її якнайшвидшої реєстрації.

Документи для реєстрації договору оренди

Ініціювати внесення даних угоди до держреєстру може будь-який з учасників угоди протягом 2 місяців. Крім того, якщо згодом в договір вноситимуться якісь зміни, то знову потрібно звертатися до ФРС і проводити перереєстрацію угоди про оренду. Якщо ж нові умови не будуть відображені в держреєстрі, то угода буде діяти в такому ж вигляді, в якому воно було до прийняття відповідних змін.

Отже, щоб реєстрація договору оренди земельної ділянки або іншого об`єкта пройшла успішно, від орендодавця потрібні:

• заяву на регістрацію;
• копія свідоцтва про держреєстрацію права на об`єкт, який буде передаватися в аренду;
• оплата держмита;
• оригінал угоди про оренду (3 примірники).

Орендар, у свою чергу, подає такі папери, як:

• нотаріальна копія паспорта (для фізичної особи) або копія свідоцтва (для юридичних осіб) ;
• копія установчих документів (Для підприємств та організацій) ;
• інформаційний лист від органів статистики (копія).

Додаткові паперу

Крім вищевказаних документів, реєстрація договору оренди неможлива без:

• Кадастрового паспорта приміщення. У цьому технічному документі містяться такі дані, як адреса будівлі, його поверховість, метраж та інші необхідні характеристики.
• Копії рішення загальних зборів учасників або акціонерів (якщо учасником договору виступає акціонерне товариство).
• Нотаріально завіреної угоди про оренду (для реєстрації договору суборенди).
• Наказу про призначення на посаду директора або копії укладеного з ним контракту (для юридичних осіб).
• Копії документа про присвоєння ІПН.
• Виписки з ЕГРЮЛ (вона буде дійсна протягом місяця).

Після того як реєстрація договору оренди нежитлового приміщення або іншого об`єкта буде проведена, власник майна також реєструє виникли права у орендаря. І тільки після всіх цих операцій можна сказати, що сторони виконали всі вимоги цивільного законодавства.

Держмито

Закон не покладає обов`язок сплати держмита на конкретного учасника угоди. Це означає, що сторони самі повинні вирішити, хто буде займатися подачею документів на реєстрацію, вирішувати інші організаційні питання і оплачувати держмито за внесення даних до реєстру. Тим часом щоб не виникли непорозуміння, юристи радять прописати цей момент у договорі оренди. Держмито за реєстрацію договору оренди залежить від статусу учасників угоди. Так, фізичним особам доведеться заплатити 1000 рублів, а ось юридичним - цілих 15 тисяч рублів. За внесення змін до угоди про оренду встановлені такі ж тарифи.

Питання з оподаткування

Реєстрація договору оренди відіграє важливу роль для підприємця. Зокрема, розмір держмита повинен вказуватися в декларації про доходи. Крім того, якщо договір пройде процедуру держреєстрації, то оплачувати орендну плату по частинах не можна. Звичайно ж, щоб минути податкові органи і не показувати частину доходів, в угоді можна вказати занижену вартість оплати, а решту суми отримувати за домовленістю, однак така дія є досить ризикованим. Адже орендодавець зможе просто відмовитися від доплати за приміщення. Причому якось покарати його за це не вийде, адже з юридичної точки зору він строго виконує всі приписи договору, а реєстрація договору оренди приміщення була проведена законно. І в такому випадку доведеться наполягати на зміні пункту про оплату, а це, знову ж таки, додаткові витрати і складності.

Висновки

Якщо реєстрація договору оренди нежитлового приміщення проводиться орендодавцем, то орендар повинен стежити, щоб він не затягував з цією процедурою. Якщо ж ця особа почне ухилятися від реєстрації, то власник нерухомості може звернутися за захистом своїх інтересів до судового органу. Такі ж повноваження будуть і в орендаря, якщо обов`язок про реєстрацію покладена на власника об`єкта нерухомості. Держмито за реєстрацію договору оренди теж повинна бути оплачена вчасно, так як без її внесення провести процедуру не вийде. Важливо також перевірити повноваження орендаря, особливо якщо це юридична особа. Перевірте його установчі документи, наказ про призначення директора, довідку з податкового органу, адреса і т. Д. Від орендодавця в першу чергу потрібно документ про право власності на приміщення, що передається на термін більше одного року, його кадастровий паспорт, дані про власника.

Якщо ви чітко будете дотримуватися рамок законодавства, то ніяких проблем при оформленні в принципі відчути не повинні. Зазвичай термін реєстрації договору оренди становить 10 днів. Однак якщо співробітники територіальної реєстраційної служби виявлять якісь неточності в паперах або недостовірні дані, то процес може істотно затягнутися на кілька місяців. Тому дуже важливо перевірити ще кожен документ перед подачею договору оренди на реєстрацію, якщо виявите помилки, то по можливості виправте їх ще до подачі на реєстрацію.