Орендна плата, форми і правила розрахунку

Відносини оренди широко поширені серед підприємців. Орендодавець (що має "вільне" майно, наприклад, землю або об`єкти нерухомості) за певну плату надає це майно в користування іншій стороні - орендарю і має з цього прибуток. Орендар (той, хто бере майно в оренду) отримує можливість використовувати чужу власність для отримання прибутку.

Орендна плата за передане в оренду майно може бути встановлена в різному вигляді.

- Платежі в певній твердій сумі, що вносяться одноразово або періодично.

- У натуральній формі (у вигляді частки отриманої продукції, плодів або доходу від їх продажу).

- У вигляді надання орендарем заздалегідь обумовлених послуг.

- Шляхом поліпшення орендарем орендованого майна (ремонт, облаштування).

- Передачею орендарем як плата визначеного майна у власність або в оренду.

Дані способи можуть поєднуватися або бути іншими. У Цивільному Кодексі РФ (ст.614), регламентуються орендні відносини і вказується, що орендна плата повинна вноситися своєчасно і в тій формі і розмірах, які враховані договором оренди. Найбільш поширений із способів - внесення регулярних платежів у грошовій формі.

У разі здачі в оренду декількох об`єктів орендна плата може встановлюватися окремо за кожний об`єкт чи за все майно в цілому. Перший спосіб переважно у разі рішення в суді виникають між сторонами розбіжностей.

Іноді плата може за домовленістю встановлюватися змінної в залежності від щомісячних комунальних платежів. Але даний спосіб не зовсім відповідає законодавству, яке свідчить (ст.614, п.3), що пункт договору, що встановлює твердий розмір плати або механізм її розрахунку, не може бути змінений протягом року. Таким чином, щоб законним чином ввести змінну орендну плату, необхідно чітко прописати механізм її розрахунку (наприклад, прив`язати до валютного курсу).

Орендар може зажадати зниження розміру внесеної плати, у випадках значного погіршення умов використання або стану орендованого майна з незалежних від нього обставин. А також, якщо орендодавець порушує обумовлені умови здійснення капітального ремонту або при укладенні договору не попередив про права третіх осіб.

Якщо орендар порушує строки внесення плати, інша сторона може вимагати внесення дострокової плати, але не більше двох термінів поспіль.

Сільгосппідприємства дуже часто орендують ділянки землі, а також майно (будівлі, техніку) у фізичних осіб, які стали власниками паїв (майнових і земельних) при реорганізації сільського господарства. Орендна плата за землю, згідно з президентським указом, не може бути нижче встановленого мінімуму. При оренді земельних паїв ця сума становить 1,5% від вартості ділянки. Плата за взяті в оренду майнові паї повинна бути не менше 1% вартості майна. Остання може також складатися з двох частин - премії власнику майна та амортизаційних відрахувань.

Розрахунок орендної плати, що вноситься в натуральній формі, проводиться за цінами, які повинні бути обов`язково погоджені сторонами в процесі укладання договору. В разі оренди землі повинна проводитися індексація її розміру з поправкою на коефіцієнт інфляції (якщо інше не зазначено в договорі). У разі оренди майна така індексація не є обов`язковою.

Орендна плата підлягає оподаткуванню. Витрати по її виплаті входять до складу валових та обкладаються податком на прибуток. Якщо виплата ведеться в натуральній формі, на неї нараховується ПДВ. У разі передачі в оренду майна фізичної особи, дохід від оренди входить до складу оподатковуваного, з нього утримується ПДФО. Податковим агентом в даному випадку є підприємство-орендар, і на нього покладається обов`язок щодо утримання та перерахування до бюджету ПДФО з орендної плати як одного з видів доходу.