Оспорювання кадастрової вартості земельної ділянки та будівлі

Проведення оцінки землі для внесення в кадастр регламентується діяльністю органів влади на базі Земельного кодексу РФ, куди включено цілий комплекс порівняльного, витратного та дохідного підходів. Під кадастрової оцінкою прийнято розуміти цілий комплекс адміністративних та технічних дій, в результаті яких отримують кадастрову вартість земельної ділянки станом на дату оцінювання. За допомогою цієї процедури обчислюється ринкова вартість конкретної територіальної одиниці з урахуванням поточних цін на схожі земельні ділянки. Отримана в результаті цифра не повинна перевищувати рівня цін на ринку. Однак на сьогоднішній день кадастрова вартість не завжди відповідає нормативним правилам оцінки. Досить широкого поширення набули випадки, коли цей показник помітно перевершує ринкову вартість, що накладає на власника землі досить тяжкий податковий тягар.

Відповідно до законодавства, встановлена кадастрова вартість служить нормативом і підлягає обов`язковому використанню. Оспорювання кадастрової вартості земельної ділянки проводиться виключно в спеціальному порядку в повній відповідності з поточним законодавством.

Як це робиться?

Коли мова йде про такому складному процесі, слід звертатися в спеціалізоване агентство, яке візьме на себе всі ці питання. Оспорювання кадастрової вартості земельної ділянки зазвичай починається з того, що проводиться незалежна оцінка, а після цього клієнту надається звіт про проведене дослідження, отримані результати. Вартість такої послуги складається з ряду факторів, зокрема, складання звіту та отримання експертного висновку в СРО для документа, що містить звіт про оцінку землі.

Тягар податкового тягаря

Відповідно до Податкового кодексу РФ, обчислення податкової бази знаходиться у взаємозв`язку з кадастрової вартістю ділянки землі, однак не варто думати, що платник податків обкладається фактичної податковим навантаженням, яка залежить виключно від результату державної оцінки. У податковому кодексі прописані максимальні ставки податку на землю, який складає 0,3% по відношенню до земельних ділянок:

- зарахованим до територій сільськогосподарського призначення або до земель, що входять до зони сільгосппризначення в населених пунктах;

- зайнятих об`єктами інфраструктури інженерних мереж ЖКГ та житловим фондом, або придбаних для будівництва житла;

- придбаних для особистого садівництва, підсобного господарства, тваринництва або городництва, а також дачних господарств.

По відношенню до інших землям і ділянкам ставка становить максимум 1,5% від кадастрової вартості.

Сума податку, яку мають вносити платники податків, обчислюється місцевими органами самоврядування. Як наказано статтею 387 НК РФ, представницькими органами здійснюється визначення податкових ставок, а також порядку і строку їх сплати. У тому числі для окремих категорій платників податків встановлюється розмір неоподатковуваної суми. У НК також прописано, що податок повинен встановлюватися з урахуванням можливості платника податків у плані сплати по факту.

Необхідність в оскарженні

Оспорювання кадастрової вартості земельної ділянки іноді потрібно, якщо неправильне визначення ціни призвело до збільшення податкового навантаження. В останні роки багато власників ділянок та нерухомості звернули увагу на збільшення сум податків, які потрібно сплатити.

У зв`язку з чим зросли зобов`язання по податках? Для початку потрібно згадати про те, як саме визначається сума майнового податку. Її обчислення здійснюється за підсумками податкового періоду у вигляді добутку відповідної ставки податку та бази, яка визначається на зазначений період. Платник не може безпосередньо вплинути на розмір ставки, а от у випадку з податковою базою ситуація зовсім інша.

Раніше база розрахунку податків для об`єктів нерухомості організацій обчислювалася як середньорічна вартість, а тепер в законодавство були внесені певні зміни, що призвело до заборони на такий підхід. Тепер для обчислення податкової бази використовується кадастрова вартість майна, яка затверджена в установленому порядку. Це використовується по відношенню до таких типів нерухомості організацій, які визнаються об`єктами оподаткування:

- торговельні та адміністративно-ділові, а також приміщення всередині них;

- приміщення нежитлового фонду, призначені для розміщення офісів, підприємств громадського харчування, торгівлі, побутового обслуговування, або фактично використовувані для перерахованих цілей;

- об`єкти нерухомості, що належать іноземним організаціям, які не здійснюють діяльність на території РФ за допомогою постійних представництв, а також нерухомість іноземних компаній, які не відносяться до діяльності цих структур в РФ.

По відношенню до земельних ділянок визначено, що для оподаткування потрібно визначити вартість землі по кадастру. Саме тому для ділянок, розташованих у межах муніципалітету, на території якого практикується земельний податок, в якості податкової бази виступає кадастрова вартість майна.

По відношенню до нерухомого майну фізичних осіб - приміщень і будинків, гаражів, машино-місць, об`єктів незавершеного будівництва, нерухомих комплексів, інших споруд, будівель і приміщень, у тому числі і нерухомості комерційного характеру - податок на майно фізичних осіб розраховується в іншому порядку, при цьому його визначають виходячи з кадастрової вартості об`єкта, хоча раніше використовувалася інвентаризаційна. Цей же підхід буде використовуватися для розрахунку податку на будівлі житлового фонду, що знаходяться на земельних ділянках, які надані для ведення дачного, особистого підсобного господарства, а також садівництва, городництва, будівництва житла індивідуального призначення.

Процес заперечування

У зв`язку з усіма перерахованими обставинами може знадобитися оспорювання кадастрової вартості нерухомості. Для початку потрібно вказати, що права особи, які порушені в результаті невідповідності вписаною в державний кадастр вартості майна реально наявної ринкової, можна захистити тільки за допомогою внесення корекцій в державний кадастр.

Уявімо трохи статистичних даних. Практика заперечування кадастрової вартості говорить про те, що за дев`ять місяців 2014 в усі суди РФ подали більше 12000 позовів, пов`язаних із спорами про розмір внесеної до державного реєстру кадастрової вартості нерухомості щодо двадцяти чотирьох тисяч об`єктів. У результаті розгляду цих суперечок було задоволено приблизно сім тисяч позовів, а це становить п`ять відсотків від загальної їх кількості, решта знаходяться або ще на розгляді, або вони отримали відмову в задоволенні. Всі ці дані говорять тільки про одне - заперечування кадастрової вартості землі - це необхідну дію при її невірному визначенні.

З погляду платників податків, важливо бачити ефект від таких розглядів. Позитивні судові рішення, винесені на користь позивачів, призвели до зменшення податкової бази приблизно на 93,5%. Відповідно до російського законодавства, результати перерахунку кадастрової вартості дозволено оскаржувати в суді з розгляду відповідних спорів:

- фізичними особами, якщо отримані результати стосуються їх прав та обов`язків;

- юридичними особами, якщо отримані результати стосуються їх прав та обов`язків;

- органами місцевого самоврядування та державної влади по відношенню до об`єктів нерухомості, які знаходяться в муніципальній або державної власності.

Тобто комісія з оскарження кадастрової вартості розглядатиме заяви зацікавлених у цьому осіб, власників чи орендарів нерухомого майна.

Оспорювання в досудовому порядку

Щоб оскаржити отримане визначення вартості в суді для фізичних осіб, не потрібно попередньо звертатися в комісію. Для юридичних осіб поки немає однозначного алгоритму дій в даній ситуації. Судове оспорювання кадастрової вартості в даному випадку може проводитися зацікавленою особою. Юридичним особам рекомендується звертатися до суду в цілком певному випадку. Якщо комісія по оскарженню кадастрової вартості відхилила заяву про перегляд, можна звертатися до вищої інстанції, зокрема, до суду. Виходить, що для юридичних осіб зовсім не обов`язково дотримуватися наявного досудового порядку.

Якщо мова йде про звернення до комісії, то потрібно надати заяву позовну про оскарження кадастрової вартості з відповідними документами, які потрібні для перегляду. При кожному управлінні Росреестра створені і функціонують комісії. Слід розуміти, що оспорювання кадастрової вартості нерухомості припускає подачу заяви у строк не більше п`яти років з моменту внесення даних до державного кадастр.

Якщо в якості підстави для подачі заяви служить недостовірність відомостей про нерухоме об`єкті, що використовуються в процесі визначення вартості по кадастру, то у комісії є право прийняти одне з таких рішень:

- про відхилення заяви про перегляд вартості в тому випадку, якщо відомості про об`єкт нерухомості, що використовуються в процесі, були достовірними;

- про перегляд результатів у разі застосування недостовірних відомостей, що використовуються в процесі розрахунку вартості по кадастру.

Якщо оскарження кадастрової вартості земельної ділянки пов`язане з встановленням у звіті вартості об`єкта на ринку, то комісія прийме таке рішення: кадастрова вартість буде вважатися рівною ринкової чи позовну заяву повністю відхиляється. У суді допускається оскаржувати рішення, прийняті комісією. В даному випадку вимоги заявників будуть розглядатися без урахування рішень, раніше прийнятих вищезгаданої комісією.

Судовий порядок

Варто відзначити, що на даний момент оспорювання кадастрової вартості в суді відбувається не так, як раніше. З шостого серпня 2014 такі справи перестали розглядатися в підвідомчих арбітражних судах, а опинилися вотчиною судів загальної юрисдикції, тому перейшли на розгляд крайовими, обласними, міськими та федеральними судами.

Раніше вже було згадано, що судове оскарження кадастрової вартості тепер доступно особам фізичним і юридичним, а також органам влади. По таких спорах як відповідачів виступають територіальні органи Росреестра і ФГБУ по суб`єктах РФ. Співвідповідачами або третіми особами у подібних справах можуть виступати органи виконавчої влади суб`єктів Федерації або органи місцевого самоврядування, що замовили роботи по обчисленню вартості ділянки.

Оспорювання кадастрової вартості будівлі може проводитися на підставі:

- внесення до реєстру недостовірних даних про об`єкт, які використовувалися в процесі визначення вартості по кадастру;

- встановлення по відношенню до об`єкта нерухомості його вартості на ринку на дату, відповідно якої проводилося визначення вартості по кадастру (в цьому випадку визначення вартості об`єкта на ринку повинно проводитися на ту ж дату, яка використовувалася для визначення вартості по кадастру).

Перегляд результатів оцінки

Щоб визначитися з підставами для перерахунку результатів, у заявника є право звернутися до замовника робіт у випадку, коли визначення вартості об`єкта по кадастру пов`язано з проведенням державної оцінки або в орган, на який покладено функції державної оцінки, якщо мова йде про знову врахованих об`єктах нерухомості. Аналогічна ситуація стосується і об`єктів, які змінили свої якісні або кількісні характеристики, через що за новою вносяться до державного реєстру.

Якщо починається оспорювання кадастрової вартості будівлі, земельної ділянки або іншого виду нерухомості, то за сім днів з моменту надходження зазначеного запиту заявник повинен отримати відповідні відомості від замовника робіт та органу, на який було покладено завдання щодо визначення кадастрової вартості. Крім того, у громадян є право на звернення до послуг АІС фонду державної кадастрової оцінки.

Вимоги до відповідачам

- Оспорювання кадастрової вартості ділянки або будинку припускає, що відомості в державний кадастр будуть визнані недостовірними.

- Обов`язком відповідача після цього буде внесення змін до державного кадастр.

- Оцінка для заперечування кадастрової вартості служить підставою для того, щоб відповідач встановив нове значення рівним ринкової вартості нерухомості.

- Орган державного обліку зобов`язаний вносити в державний кадастр відомості про нову вартість об`єкта нерухомості, рівною його вартості на ринку.

Використовувана база

Оспорювання кадастрової вартості землі передбачає, що процес розгляду відповідає загальними правилами позовного процесу, в які включені правила розподілу доказового тягаря між відповідачем і позивачем.

Якщо позивач вимагає переглянути кадастрову вартість і зрівняти її з ринковою, то він повинен довести, що на дату оцінки його ділянки існувала інша вартість на ринку.

Судом може бути винесено рішення про те, що кадастрова вартість буде встановлюватися на ту дату, яка відповідає ринковій оцінці. Підставою для визначення ринкової вартості є федеральний закон про оціночну діяльність за допомогою проведення оцінювачем робіт та складання звіту. Цей звіт стане одним з допустимих доказів по проведеним спорах у суді, де він буде розглядатися на факт відповідності законодавчим вимогам і федеральним стандартам оцінки.

Якщо підставою для подання позовної заяви про перегляд кадастрової вартості нерухомості є встановлена по відношенню до об`єкта ринкова вартість, то потрібно замовити заздалегідь оцінку у незалежного експерта. Її проводитимуть відповідно до договору, який укладається між замовником і оцінювачем. У результаті виходить звіт про ринкову вартість, який потрібно додати до позовну заяву про перегляд вартості по кадастру.

Результати та рішення

Суд зобов`язаний відобразити отримані результати оцінки доказів рішення, в якому будуть приведені мотиви для прийняття доказів в якості засобів обгрунтування судових висновків. Решта докази можуть бути відкинуті судом. А підстави, відповідно до яких деяким доказам було віддано перевагу, теж повинні бути обов`язково відображені в підсумковій документації.

Отже, якщо дотримано порядок заперечування кадастрової вартості, і в результаті судового розгляду було встановлено, що міститься в кадастрі вартість нерухомості, що належить позивачеві, не відповідає поточної вартості на ринку, визначення якої вироблялося на ту ж дату, то судом будуть задоволені вимоги позивача. У результаті отримання судового рішення буде встановлена нова вартість по кадастру. Тепер вам відомо, як розглядаються справи про оскарження кадастрової вартості.