Ринкова вартість земельних ділянок. Кадастрова і ринкова вартість

Кадастрова і ринкова вартість земельної ділянки - це два поняття, про які важливо знати, щоб орієнтуватися при продажі. Перший тип виражає ціну ділянки за нормативами, які розраховуються в залежності від місця розташування і категорії землі. Її використовують як регулятора земельних відносин при укладанні угод оренди та купівлі-продажу, а також для розрахунку величини податку, який сплачуватиметься державі. Кадастрова і ринкова вартість земельної ділянки оцінюється не рідше ніж раз на п`ять років. Дані, що утворюються за підсумками такої оцінки, вносяться до державного кадастр нерухомості, що ведеться Федеральною службою держреєстрації, картографії та кадастру.

Взаємозв`язок використовуваних понять

У російському законодавстві передбачена не тільки кадастрова вартість, але й нормативна, і ринкова. Нормативна застосовується в тих випадках, коли не вироблено визначення кадастрової. Вона розраховується в цілому ряді випадків, які прописані законодавством: при отриманні банківських кредитів під земельну заставу, викуп муніципальних і державних земель і в інших випадках. Розрахунок вартості земельної ділянки в цьому випадку зазвичай визначають як 200-кратну ставку земельного податку на квадратний метр площі ділянки, що розраховується на базі цільового призначення, при цьому враховуються підвищувальні коефіцієнти і не враховуються податкові пільги.

Щорічно місцевими органами влади встановлюється вартість землі, визнана нормативної, яка може змінюватися в межах 25%. Ринкова вартість земельних ділянок зазвичай на 25% перевищує нормативну. Документ, який служить підтвердження нормативної ціни для певної ділянки, можна отримати в міському чи районному комітеті із землеустрою та земельних ресурсів.

Особливості

Ринкова вартість земельних ділянок зазвичай визначається в залежності від таких факторів, як ринковий попит і пропозиція на землі певної категорії в конкретному регіоні на поточний момент часу. За величиною вона не повинна перевищувати найвірогідніший рівень ціни покупки аналогічної території. Зміна ринкової кон`юнктури або цільової орієнтації ділянки може впливати на її розміри. Ринкова вартість земельних ділянок є характерною для вторинного ринку, на якому виробляється перепродаж земельних територій, що знаходяться в розпорядженні приватників. Первинний ринок, де здійснюється викуп муніципальних і державних земель у приватну власність, рекомендує застосовувати нормативну вартість. Всі ці види можуть мати певні відмінності. У кадастрової та нормативною вартістю спостерігається схожість з ціною інвентаризації, а у ринкової - з традиційним попитом і пропозицією.

Процес оцінки

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки здійснюється для того, щоб знати реальну ціну об`єкта. Зазвичай ціна формується на базі територіального розташування ділянки, ринкової кон`юнктури, динаміки пропозиції і попиту, а також ситуації в економіці країни на момент здійснення операції. Завдяки проведенню комплексного визначення всіх зазначених факторів можна провести розрахунок вартості земельної ділянки, адже оціночна компанія збере найбільш актуальні дані, які можуть знадобитися для об`єктивної оцінки.

Необхідність оціночної діяльності

Зазвичай звернення в спеціалізовані компанії для проведення оцінки доцільно в цілому ряді випадків, серед яких особливо виділені:

- необхідність в кадастровій оцінці;

- якщо ділянка передбачається викуповувати з власності держави;

- при необхідності зарахування до статутного капіталу підприємства внеску;

- у разі оформлення іпотеки або застави;

- при необхідності визначити вартість продажу земельної ділянки;

- обчислення величини податків, виплачуваних при даруванні.

Розділ майна

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки необхідна при розділі майна. Це прийнято відносити до фізичним і юридичним особам. Якщо мова йде про фізичних осіб, то процес оцінки запускається при розлученні пари і обчислюється з урахуванням будов, розташованих на ділянці. У випадку з юридичними особами оцінка землі складається з виділення і оцінки частки кожного акціонера або співвласника компанії відповідно юридичному статусу компанії. Часто розділ майна супроводжується позовами в суді, через що ринкова вартість земельних ділянок може визначатися багаторазово.

При вступі у спадок кількох наступників теж виробляється повноцінна оцінка земельних ділянок. Якщо одна зі сторін не згодна з результатами проведеної експертизи, то справа передається до суду.

Визначення вартості оренди

Цей тип оцінки може придатися досить часто. У даній ситуації при розрахунку вартості земельної ділянки за основу береться різниця між реальною його вартістю на ринку і каталізувати орендною ставкою за території такого типу. Вартість права оренди знаходиться в безпосередній залежності від орендарської правочинів, обтяжень і терміну дії права оренди, прав на оцінюваний об`єкт сторонніх осіб, а також цільового призначення ділянки землі.

Ринкова вартість земельних ділянок знаходиться в безпосередній залежності від таких факторів, як: місце розташування терріторій- доступність для транспортних засобів-наявність комунікацій, а також їх кількісний і якісний склад. Крім цього потрібно врахувати дані геодезичних та інженерно-геологічних досліджень, значення яких досить велике, особливо при плануванні проведення будівельних робіт на ділянці.

Стан на конкретну дату

Так як ринок земельних ділянок характеризується постійною зміною цін, оцінку потрібно проводити за станом на певну дату. Варіюється ринкова вартість земельних ділянок і залежно від їх призначення по паперах, тобто дозволеного варіанту використання. Цільове призначення передбачає найбільш ефективне або ймовірне розпорядження територією. Все це використовується і для того, щоб визначити вартість викупу земельної ділянки. В даному випадку оцінки буває поділений на окремі території, що розрізняються за формою і характером землекористування.

Методика оцінки

Отже, перед тим як визначити вартість земельної ділянки, потрібно дати відповіді на деякі питання:

- яке у земельної ділянки цільове призначення, а також яким дозволеним використанням його наділили;

- які навколо міста на ділянках є переважаючими способи і види землекористування;

- які на ринку земельних ділянок чекають зміни;

- який тип використання земельної ділянки передбачається на даний момент.

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводиться на базі певної інформації. Зазвичай для цього потрібно: визначитися з цілями проведеної оцінки- призначити конкретну дату проведення розрахунків-знати реквізити заказчіка- мати документи, які служать підтвердженням права власника ділянки на територію, це може бути орендар або власник.

Також необхідно знати:

- цільове призначення оцінюваної території;

- дозволене використання ділянки землі;

- тип використання ділянки на даний момент;

- становище оцінюваного об`єкта в територіальному плані, тобто його транспортна доступність і найближче оточення;

- основні способи користування землею в найближчих околицях.

Крім того, повинні існувати:

- план ділянки землі;

- інформація про закріплення територіальних меж;

- дані про наявність якихось поліпшень, зокрема, будівель, споруд, комунікацій, розміщених на території ділянки, а також докладні відомості про них;

- дані про наявність обтяжень у вигляді будівель, комунікацій і споруд, розміщених на території ділянки, з докладним зазначенням відомостей про них.

Ринкова вартість земельних ділянок розраховується з урахуванням безлічі нюансів. При проведенні точної оцінки під керівництвом досвідчених фахівців можна безпечно здійснити із землею будь-яку фінансову операцію.

Фактори, які впливають на оцінку

Різні види земельних ділянок знаходяться під впливом одних і тих же факторів, коли мова йде про їх оцінку: місця розташування, зовнішніх факторів, ринкової кон`юнктури, цільового призначення та ймовірність його зміни, можливого прибутку, одержуваної від його використання. Має значення передбачувана величина останньої.

Оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводиться за станом на певну дату. З часом даний показник може змінитися. Проводити оцінку рекомендується на базі максимально ефективного використання. Тобто експертами при проведенні досліджень використовується припущення про розумність використання даного об`єкта відповідно до закону, а також фінансовими та фізичними реаліями. Виходить, що в результаті оцінки вираховують не середня вартість, а максимальна. Іноді допускається умовне, однак обгрунтоване поділ об`єкта на ряд частин, які характеризуються різними видами, формами, а також іншими особливостями. Часто результат досліджень відрізняється від очікуваного за рахунок того, що поточний тип використання не збігається з максимально ефективним. З цим поняттям потрібно розібратися.

Максимально ефективне використання

У тому випадку, коли проводиться встановлення ринкової вартості земельної ділянки, потрібно враховувати такі фактори:

- цільове призначення, а також наявність дозволів на певний тип використання;

- використання ділянки по факту;

- пріоритетний тип землекористування в поточному окрузі;

- прогнози, що стосуються цінових змін на подібні ділянки.

Висновки

У процесі оцінки враховується середня вартість територій в досліджуваному районі, доступність транспортних мереж, відсутність або наявність будівель, інженерних мереж на земельній ділянці, екологічна обстановка, віддаленість інфраструктури, а також інші. Для земель сільськогосподарського призначення потрібно оцінювати фактичну врожайність культур, виробничих витрат, вартості реалізації продукції в регіоні, а також цілий ряд не менш значимих чинників. Точно так само оцінюються і інші види земельних ділянок.