Чим відрізняється кадастрова вартість від інвентаризаційної? Визначення кадастрової вартості

З недавнього часу нерухоме майно стало оцінюватися по-новому. Була введена кадастрова вартість, яка передбачає інші принципи розрахунку вартості об`єктів і максимальне наближення до ринкової ціни. При цьому нововведення спричинило збільшення податкового навантаження. У статті описано, чим відрізняється кадастрова вартість від інвентаризаційної і як вона розраховується.

Що таке інвентаризаційна вартість?

Інвентаризаційна вартість нерухомості є плодом праці фахівців Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Їх методика передбачає, що при оцінці за базу береться первинна вартість об`єкта і множиться на коефіцієнти зносу. Відмінність кадастрової вартості від інвентаризаційної полягає в тому, що в другому випадку ринкові чинники не беруться до уваги.

В ході інвентаризації враховувалося все, з чого складається будівля, споруда або приміщення - розміри і матеріал стін, підлог, даху, вікон, дверей. У штаті БТІ були передбачені техніки, які періодично виходили на місце і звіряли наявні у Бюро дані.

Згодом всі зміни стали вноситися щорічно в автоматичному режимі - по-перше, з поправкою на інфляцію, по-друге, з поправкою на час. Проте все одно, як би стрімко ні старів будівлю, інвентаризаційна вартість його зростає. Якщо власник нерухомості перейматиметься питанням, як дізнатися інвентаризаційну вартість об`єкта, то йому треба заглянути в технічний паспорт. Там є потрібні відомості.

Що таке кадастрова вартість?

У кадастрової вартості інша методика. При її розробці Мінфін задався метою збільшити податкові надходження до бюджету. Однак традиційним способом, просто збільшуючи податкові ставки, такого не можна було досягти. Тому вирішили зайти з іншого боку і змінити методику оцінки. Мета була одна: максимально наблизити її до ринкової вартості.

В результаті було прийнято Федеральний закон під назвою «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», і тепер визначення кадастрової вартості придбало правовий характер.

Кадастрова вартість земельних ділянок

Принципи нової оцінки взяті зі сфери земельного податку. Тут вже давно розрахунок кадастрової вартості ведеться від розташування ділянки та її категорії. Вона, втім, потрібна не тільки для оподаткування, а й для орендних відносин. У партнерів по угоді тоді не виникає сумнівів щодо її розміру. Всі дані можна дізнатися в кадастровій палаті, яка має робити переоцінку не рідше одного разу на 5 років.

У земельних ділянок є ще й нормативна вартість, що застосовується тоді, коли кадастрову визначити немає можливості. Однак існують випадки, коли тільки вона і використовується, наприклад, при отриманні позики в банку, придбання земель, що знаходяться в муніципальній власності, та інше. Влади регіонів вправі щорічно змінювати нормативну ціну, правда, не більш ніж на чверть. Крім того, вона не повинна перевищувати поріг в 75% від ринкової вартості.

Порядок проведення кадастрової оцінки

Поставивши собі за мету дізнатися, чим відрізняється кадастрова вартість від інвентаризаційної, слід спочатку звернути увагу на методики. Якщо інвентаризаційна вартість вимагає скрупульозності і методичності протягом багатьох років, то кадастрова оцінка проводиться відносно швидко. Послідовність дій при ній така:

• Влада регіону приймають рішення про проведення оцінки. Вона повинна проводитися не рідше ніж раз на 5 років.
• Росреестр готує на цій основі список об`єктів, що підлягають оцінці. Дані беруться з державного кадастру.
• Росреестр залучає на конкурсній основі оціночну фірму.
• Оцінювач на підставі нормативних документів і коефіцієнтів, які в них зазначені, здійснює всю процедуру.
• Саморегулівною організацією оцінювачів проводиться експертиза звіту про проведення кадастрової оцінки.
• Отримані дані затверджуються владою регіону і публікуються.
• Дані заносяться в систему кадастрового обліку.

Хто оцінює майно?

Напевно, точніше всіх може відповісти на питання, чим відрізняється кадастрова вартість від інвентаризаційної, оцінювач. У цій якості виступають спеціальні компанії, які мають ліцензії на даний вид діяльності.

Для того щоб отримати доступ до бажаної стезі, їм треба пройти, крім того, ще й конкурсний відбір. Саме такий порядок передбачено спеціальним Федеральним законом про контрактні закупівлі для державних і муніципальних потреб. Більше того, перед підписанням угоди оцінювач за свій рахунок страхує ризики неправильного визначення вартості. Сума страховки становить не менше 30 мільйонів рублів.

Отримання державних коштів за виконану роботу стає можливим лише після отримання владою регіону позитивного відгуку експертів на звіт та затвердження результатів оцінки.

Як розраховується кадастрова вартість майна?

Оцінювачі для визначення вартості об`єктів використовують цілий набір технічних регламентів, стандартів, правил і законодавчих актів. Однак індивідуальний підхід тут не вітається, в чому відразу проглядається відміну кадастрової вартості від інвентаризаційної.

Кадастрова оцінка передбачає масовий підхід, коли не потрібно обміряти кожну квартиру або будинок. Судячи з усього, у займаються цим компаній є набір коефіцієнтів, що залежать від розташування об`єкта та його категорії. Береться сума оцінки БТІ і множиться на ці коефіцієнти. Саме тому інвентаризаційна і кадастрова вартість квартири відрізняються іноді в кілька разів. Чиновники намагаються врахувати буквально все - навіть відстань до зупинки тролейбуса, метро або наявність дитячого ігрового майданчика.

Коефіцієнти виводяться просто. Оцінювачі з владою регіонів беруть за основу вартість квадратного метра на ринку нерухомості і вираховують, наскільки вона більше інвентаризаційної. Залишилося небагато (відсотків на 10) зменшити результат ділення - і коефіцієнт готовий.

Як залежить від кадастрової вартості податок на майно?

У зв`язку з тим, що по-іншому визначається кадастрова та інвентаризаційна вартість, різниця в ціні нерухомості, яка приймалася за податкову базу, виникала істотна.

Якби податкові ставки залишилися колишніми, то більшість власників нерухомості стали б відразу банкрутами. Так, на Уралі, якщо ціна квартири в техпаспорті вказана в 200 тисяч рублів, після переоцінки вона становить не менше 500 тисяч. Держава в обставинах, при яких кадастрова та інвентаризаційна вартість нерухомості так відрізняються, вирішило за допомогою податкових ставок кілька компенсувати втрати платників податків. У підсумку регіонах дано право встановлювати ставки податку, правда, в межах коридору, затвердженого на федеральному рівні. Для житла встановлено максимальний розмір ставки в 0,1%, якщо вартість нерухомості становить не більше 300 млн. Рублів.

Чи завжди новий податок більше колишнього?

Чим відрізняється кадастрова вартість від інвентаризаційної? Принципами оподаткування. При інвентаризаційної вартості податок був малий, і мало хто на нього звертав увагу. Зараз інша справа. У деяких регіонах, які перейшли на новий режим, платники податків вже почали отримувати повідомлення, в яких позначені бентежать, що перевищують навіть найгірші їхні побоювання.

Однак в окремих випадках податок на майно можна буде платити ще в менших розмірах, ніж раніше. Справа в тому, що з цього податку не підлягає обкладенню для квартири 20 квадратних метрів, для будинку - 50, для житлового приміщення - 10. Якщо ще врахувати належні пільги, то стане ясно - платити будуть багато ті, хто живе у великих будинках і престижних районах.

Наприклад, у віддалених сільських районах вартість квадратного метра житла по кадастру може становити від 7 до 15 тисяч рублів, а в Москві від 150 тисяч рублів і вище.

Де можна дізнатися кадастрову вартість свого майна?

З 1 січня 2015 Росреестр запустив сервіс, за допомогою якого кожен власник може порівняти, як сильно відрізняються інвентаризаційна і кадастрова вартість квартири. Інвентаризаційна, як ми вже говорили, міститься в техпаспорті, а кадастрова буде повідомлена у відповідь на запит.

Слід врахувати, що деякі території не закінчили перехід, і там діє ще інвентаризаційна вартість. Розрахунок податку в таких обставинах не зміниться. Проте влада таких регіонів поспішили провести перерахунок інвентаризаційної вартості, що вже побачили громадяни в повідомленнях на сплату податку. Наміри чиновників прості: до того часу, коли прийде кадастрова вартість, колишня ціна буде на максимумі можливого, а при введенні коефіцієнта бюджет отримає додатковий дохід.

Чи можна оскаржити кадастрову оцінку?

Виходить так, що майновий податок в країні формують і кадастрова, і інвентаризаційна вартість. Різниця у них ще й у тому, що інвентаризаційну оцінку оскаржити неможливо, оскільки вона робиться на основі технічних регламентів, СНіПів та ГОСТів, а кадастрову - цілком здійсненно, так як там діють коефіцієнти.

Для того щоб висловити незгоду з пред`явленої оцінкою, на першому етапі слід звернутися до спеціальної комісії при Росреестра, регіональні відділення якої є у всіх управліннях. Потрібно пред`явити певний пакет документів, що підтверджують право заявника на дане майно.

Суд або скарга - що вибрати?

Кадастрову помилку можна виправити адміністративним шляхом або через суд. Однак система заперечування кадастрової оцінки спочатку вибудувана так, що минути комісію Росреестра не вдасться. Арбітражний суд просто відхилить позов, якщо до заяви не буде доданий висновок цього органу. Проте надалі, якщо у власника є переконаність у правоті, необхідно судитися.

При цьому в судовому рішенні виникає одна проблема - треба залучити незалежного оцінювача, щоб він спростував висновки кадастрової палати. А це послуга дорога і в деяких випадках просто нерентабельна. Витрати на експерта можуть істотно перевищити різницю в оподаткуванні.

Якщо вердикт буде прийнятий на користь платника податків, то до введення нових відомостей пройде деякий час, поки кадастрова палата оновить базу даних.