Земельна ділянка: кадастрова вартість. Земельна ділянка: оцінка і зміна кадастрової вартості

Земельна ділянка являє собою поверхню, яка характеризується фіксованою площею, кордонами, правовим статусом, місцем розташування та іншими рисами, відображеними в документації, що служить реєстратором права на землю, а також у Державному земельному кадастрі. Тут можна говорити про землях населених пунктів, сільськогосподарських наділах, землях енергетичного та промислового призначення, особливо охоронюваних територіях, які належать до водним, лісовим фондам, та інші. Крім цього сюди зараховані землі, які належать до запасу, тобто не надані органам муніципального значення, юридичним особам і звичайним громадянам у власність, а також виведені з державного господарського обороту допомогою консервації.

Земля являє собою ресурс, з яким пов`язана діяльність людини в різних напрямках. Сьогодні вона досить часто виступає в якості об`єкта товарно-грошових відносин, для чого служить кадастрова вартість. Земельна ділянка в цьому плані володіє статусом, який досить часто змінюється, тому доводиться постійно визначати реальну ціну об`єктів в певний момент часу.

Порядок визначення

Як і для інших процедур, в даному випадку є певний порядок. Щоб визначити кадастрову вартість земельної ділянки, потрібно скористатися допомогою Правил проведення державної оцінки. Все відбувається в наступному порядку.

Територіальним суб`єктом Російської Федерації затверджується рішення про те, як громадянам дізнатися кадастрову вартість земельної ділянки.

Територіальним управлінням Росреестра підготовляється перелік ділянок землі, обов`язково підлягають кадастрової оцінці. Відповідно до чинного законодавства, всі ділянки, які входять до складу територій населених пунктів, підрозділяється на 17 видів дозволеного використання. Кожен населений пункт характеризується тим, що території в ньому розділені на одиниці адміністративно-територіального плану, до складу кожної з яких входить відповідний кадастровий квартал. Список земельних ділянок містить також інформацію про характеристики кожного з них: площі, місця розташування, наявності, призначення та характеру будов.

Росреестра задіюється оцінна організація, яка розраховує питому параметр кадастрової вартості по окремих кварталах і видам дозволеного використання. Процедура розрахунку цього показника вимагає використання середньої вартості на ринку або нормативної ціни квадратного метра територіальної ділянки в певному кварталі для конкретного виду дозволеного використання.

Після цього у нормативному акті реєструється кадастрова вартість. Земельна ділянка отримує відповідний статус у системі кадастрового обліку управління територіальними одиницями.

Особливості розрахунку

Дізнатися кадастрову вартість земельної ділянки можна на базі питомої параметра ціни квадратного метра. Це значення потрібно помножити на площу всієї ділянки, щоб отримати підсумкове значення. Для кожного кадастрового кварталу сума питомого показника цілком може розрізнятися, при цьому має значення ще й вид дозволеного використання, цей параметр теж впливає на затвердження кадастрової вартості земельної ділянки. У такому випадку облік здійснюється за найбільшою питомою показником з усіх можливих видів дозволеного використання для продиктованої територіальної одиниці.

Особливі випадки

З метою хоч якось упорядкувати статистичний аналіз, а також в якості орієнтира для територіальних суб`єктів прийнято встановлювати середні значення питомих показників по кожній категорії земель і за типом функціонального застосування по муніципальним районам або округах. В аналогічній формі можуть бути встановлені і мінімальні параметри питомих показників для земель, що мають промислове і інше спеціальне призначення, нижче яких її не мають права встановлювати. Їх визначають на базі методики розрахунку показників середньозважених по окремих округах і земельною категоріям.

Яким чином виявляється кадастрова вартість?

Земельна ділянка, що пройшов оцінку, обов`язково вноситься в спеціальну документацію. Отримати цю інформацію можна в територіальних відділеннях Росреестра. У запиті обов`язково повинен бути присутнім кадастровий номер ділянки. Його формують на базі номера кадастрового округу, регіону, кварталу, а в кінці міститься вказівка конкретної ділянки. Можна дізнатися номер в органах Росрееста, на його сайті, а також у документах, зокрема договорі купівлі-продажу, свідоцтві про право власності, кадастровому паспорті земельної ділянки та інших. Правильно оформлений запит є підставою для фахівців для представлення всієї наявної інформації про нього, в числі якої і розрахунки по платежах.

Додаткові можливості

Оцінка кадастрової вартості земельної ділянки неодмінно вноситься до зазначених документів. Можна дізнатися її і не покидаючи свого будинку, для цього є інтерактивна кадастрова карта, розміщена на офіційному сайті Росреестра, для цього у відповідне поле вводиться кадастровий номер. Якщо на порталі з якихось причин відсутній запитувана інформація, то можна відшукати постанову певного муніципального органу влади про реєстрацію результатів задіяної державою кадастрової оцінки. У ній потрібно відшукати кадастрову вартість квадратного метра землі району, в якому розташована ділянка, перемножити її з площею території, що в результаті і дасть значення приблизної вартості.

Зміна вартості

Зміна кадастрової вартості земельної ділянки допустимо тільки в кількох випадках:

- якщо відбулося об`єктивна зміна основних характеристик території: змінилися межі і площа, відбулися зміни в дозволеному вигляді використання ділянки, він переведений в якусь іншу категорію;

- якщо в документації були виявлені помилки, здатні призвести до завищення кадастрової вартості.

Перший випадок припускає, що в територіальному органі Росреестра оформляється заяву і подається пакет документів (копія документа, що свідчить про право власності, копія документа про дозвіл земельного спору, межовий план, а також інші).

Зменшення кадастрової вартості земельної ділянки може бути оскаржено в суді або в адміністративному порядку. Якщо вона завищена, то завищуватиметься і величина податку, який сплачуватиметься власником або орендна плата, що вноситься орендарем, вартість викупу державного ділянки та інші витрати. Саме тому зменшення кадастрової вартості земельної ділянки здатне забезпечити значну економію для того, хто ним володіє або просто користується.

У яких випадках зустрічається завищення?

Питомий показник кадастрової вартості може бути завищений для якогось конкретного виду дозволеного використання, або є факт невірного визначення виду дозволеного використання. Це трапляється через кадастрової або технічної помилки, коли документ містить неправильне зазначення питомого показника кадастрової вартості, що не відповідає фактичному. Наприклад, якщо для земельної ділянки замість виду дозволеного використання «для розміщення адміністративних і виробничих будівель» буде наказаний показник для «офісного розміщення», то значення питомого показника перевищить реальне майже втричі. У разі забудови ділянки і розташування на ній будівлі або іншої будови, можна визначити його призначення по запису в технічному паспорті, супроводжуючому конкретний об`єкт нерухомості. Виправлення помилки можливо у разі подання заяви до територіального органу обліку кадастрової вартості. Якщо буде отримано відмову у виправленні помилки, то допускається звернення до суду.

Ринкова вартість об`єкта менше кадастрової

Цей випадок припускає, що базовим документом буде Постанова Верховного Арбітражного Суду РФ, відповідно до якого кадастрова вартість території буде дорівнює її вартості на ринку з моменту розрахунку останньої. Щоб виявити ринкову вартість ділянки, потрібно звернутися до оцінювача, що працює незалежно. Його звіт стане основою для того, щоб у судовому порядку могла бути встановлена фактична кадастрова вартість земельної ділянки. Податок в даному випадку буде стягуватися відповідно до внесених змін. Власник або орендар землі повинен знати про такі особливості.

Нові правила

Якщо потрібно зниження кадастрової вартості земельної ділянки, яку визначали після 22 липня 2010 року, то її можна оскаржувати і без звернення до суду. Для цього потрібно звернутися до комісії відповідного профілю протягом півроку з того моменту, як інформація була внесена до кадастру нерухомості держави. Для перерахунку кадастрової вартості передбачається тільки два випадки:

- якщо доведено, що проведення кадастрової оцінки здійснювалося на підставі відомостей, які не є достовірними;

- якщо на руках є висновок оцінювача, працюючого незалежно, в якому міститься визначення вартості земельної ділянки на ринку.

Для розгляду заяви спеціалізованої комісією потрібно один календарний місяць.

Професійний підхід

Отже, вам вже зрозуміло, наскільки важлива правильно певна кадастрова вартість. Земельна ділянка повинна оцінюватися тільки досвідченими і умілими професіоналами, від погляду яких не здатна вислизнути навіть найдрібніша деталь. Саме тому найчастіше потрібна допомога професійних оцінювачів, які добре знають свою справу. Отже, зниження кадастрової вартості земельної ділянки або її збільшення (залежно від початкового показника), повинно проводитися оцінювачами. Для цього їм потрібно буде представити деякі документи.

Необхідна документація

- Правовстановлюючі документи на ділянку землі.

- Інформація про межі ділянки.

- Категорія територіального ділянки.

- Інформація про наявність та стан інженерних комунікацій.

Весь цей пакет документів передається фахівцям, після чого вони приступають до роботи, в результаті якої визначається кадастрова вартість. Земельна ділянка в результаті цього отримує відповідний статус.