Кадастрова вартість квартири. Ринкова та кадастрова вартість квартири

До недавнього часу всі операції з нерухомістю в Російській Федерації здійснювалися на підставі двох цінових величин: інвентаризаційної і ринкової. Однак перша, як правило, не відповідає дійсності, а друга формується без участі будь-яких державних структур. З цієї причини було прийнято рішення ввести ще одне поняття - кадастрова вартість квартири. Саме ця величина і буде визначати розміри податків і зборів, пов`язаних як з відчуженням, так і з користуванням нерухомим майном.

Для чого вона потрібна?

Як вже було сказано вище, в першу чергу - для сплати податків, пов`язаних з продажем, придбанням або користуванням квартирою. Раніше для цієї мети застосовувалася інвентаризаційна вартість об`єктів, що визначається БТІ. Однак як показала практика, в більшості випадків вона була істотно нижче дійсної. А це призводило до недоотримання певних сум бюджетом.

Крім сплати податків, кадастрова вартість квартири використовується при вступі у спадок, оформленні іпотеки в банку, визначенні обов`язкових платежів при здійсненні угоди по мене або даруванню нерухомості. Загалом, ця величина є основоположною для обчислення будь-яких характеристик, виражених в грошовому еквіваленті, пов`язаних з даним об`єктом.

Хто і як її визначає

У багатьох громадян, вперше зіткнулися з необхідністю вказати конкретну суму, часто виникає питання з приводу того, як дізнатися кадастрову вартість квартири і яким чином вона визначається. Встановлюється вона спеціальним державним органом. Він носить назву «Федеральна служба кадастру і картографії». Сама ж вартість не є постійною, і систематично переглядається, як правило, у бік збільшення. Пов`язано це з тим, що раніше вона була наближена до інвентаризаційної, а отже, істотно відрізнялася від ринкової.

При її визначенні беруться до уваги кілька факторів. По-перше, це середня ринкова ціна квадратного метра в регіоні. По-друге, рік побудови будинку. Крім цього, формула, за якою визначається кадастрова вартість квартири, включає й інші коефіцієнти.

Де її можна дізнатися?

Існує кілька способів уточнення даного показника власником нерухомості. Перший і, мабуть, найпростіший - подивитися в кадастровий паспорт квартири. Цей документ видається відповідним державним органом за місцем розташування нерухомого майна. Звернутися в кадастрову палату може будь-який громадянин РФ, де йому і видадуть відповідну довідку. Якщо протягом кількох останніх років з квартирою здійснювалися будь-які дії, включаючи її відчуження, документ може бути на руках у власника, так що потрібно лише заглянути в пункт 8, де і прописана вартість. Однак якщо паспорт був отриманий до 2012 року, ці відомості вважаються недійсними, так що їх краще уточнити іншим способом.

Кадастрова вартість квартири також може бути отримана за запитом в Росреестр. Це роблять на офіційному сайті установи. Тут є спеціальна форма, після заповнення якої громадянин і отримує необхідну інформацію. Чим більш точно будуть вказані відомості про нерухомість, тим швидше знайдеться кадастрова вартість квартири. Росреестр надає відомості у форматі, доступному для друку. Однак довідка, отримана таким чином, не вважається офіційною.

Документ, придатний для пред`явлення до нотаріальної контори чи інші органи, можна взяти в кадастрової палаті. Орган видає довідку через 5-7 днів після складання запиту за умови надання повного пакету необхідних документів.

З чим потрібно йти в кадастрову палату?

При написанні заяви для отримання довідки при собі необхідно мати свідоцтво про право власності на нерухомість в оригіналі, поверховий план, експлікацію і паспорт громадянина РФ. У разі якщо в кадастрову палату звертається представник власника, знадобиться довіреність на здійснення даної дії.

Згідно встановленого нормативу, довідка має бути готова через 5-7 робочих днів з моменту звернення, і видається вона безкоштовно. У разі термінової необхідності отримання документа за додаткову плату запит оформляється в прискореному порядку. Тоді результат буде виданий в день звернення.

Якщо на руках у власника не виявиться експлікації на квартиру (докладного пояснення до плану з датою останньої інвентаризації об`єкта), необхідно звернутися в БТІ.

Що робити, якщо вартість завищена

У зв`язку з тим що в більшості регіонів цей показник істотно відрізнявся від реальної ціни в меншу сторону, за останні 2 роки він був переглянутий. Це зроблено для того, щоб ринкова і кадастрова вартість квартири були хоча б приблизно однаковими. У результаті виявилося, що в деяких населених пунктах по цілому ряду об`єктів вона перевищила реальну ціну.

Якщо громадянин, звернувшись до відповідного органу для уточнення вартості по своїй квартирі, отримав на руки довідку і не згоден із зазначеною в ній інформацією, він має право її оскаржити. Для цього необхідно звертатися з позовом до судових органів. І якщо виявиться, що кадастрова вартість розрахована неправильно, її значення буде переглянуто. Однак процес може зайняти чимало часу. Так що при здійсненні термінової угоди власники, як правило, нічого не оспорюють і оплачують податки з усієї суми.

Як визначають ринкову вартість квартири

Маючи намір продати свою нерухомість або закласти її в банку, власник, як правило, хоче виходити з її реальної ціни. Кадастрова вартість квартири хоч і повинна їй максимально відповідати, не завжди відображає дійсність. Тому, щоб визначити, скільки грошей просити за своє житло або яку суму кредиту можуть запропонувати у банку під його заставу, власник повинен звернутися до незалежного оцінювача. Він визначить ринкову вартість об`єкта, і при необхідності видасть відповідний висновок, який можна пред`явити і потенційному покупцеві, і співробітника банку. Правда, за здійснення такої експертизи доведеться заплатити.

При оформленні іпотечного кредиту потрібно також пам`ятати про те, що в кожному банку є свої сертифіковані експерти, і укладення інших вони можуть не брати до уваги.

Регіональні коефіцієнти

Оскільки ціни на житло можуть відрізнятися в рази навіть у межах одного суб`єкта федерації, не кажучи вже про масштабах країни, при визначенні кадастрової вартості конкретної квартири в першу чергу враховується місце її розташування. Так, наприклад, вартість квадратного метра в столиці навіть за даними Росреестра становить до півмільйона рублів, а в невеликому місті це значення може бути на рівні 20-25 тисяч.

Кадастрова вартість квартири в Москві або будь-якому іншому місті досить легко визначається власником самостійно. Для цього можна скористатися спеціальним онлайн-довідником, який обслуговує Росреестр. Ввівши у вікно пошуку точну адресу об`єкта або його частина, користувач отримує результат у вигляді інтерактивної карти. А, клацнувши по конкретному об`єкту, він може бачити всю інформацію про нього, включаючи і кадастрову вартість. Це дуже зручно для тих, кому на даний момент не потрібна офіційна довідка, але необхідні хоча б приблизні відомості для розрахунку витрат у майбутньому.

Вплив кадастрової вартості на ставку податку

Між цими двома параметрами існує певний зв`язок. У разі якщо загальна ціна перевищить допустимі законодавством 300 мільйонів, обов`язкова виплата в бюджет буде подвоєна. З цієї причини так важлива саме кадастрова вартість квартири. Де подивитися її значення, розуміють далеко не всі власники. Нерідко вони вдаються до платних послуг фахівців, тоді як цілком могли б впоратися із завданням самостійно, просто відвідавши офіційний сайт Росреестра.

Кадастрова вартість нерухомості є основним ціновим показником об`єкта для державних органів. Її враховують при оплаті податків і зборів, здійсненні операцій з відчуженню майна і його оформленні в заставу. Дізнатися її можна декількома способами, і більшість з них будуть абсолютно безкоштовними.