Як в москві купити квартиру? Покупка квартири: документи

Столичний ринок нерухомості був і залишається найбільш динамічним і привабливим. Високий попит на житло в Москві зберігається у всіх сегментах, але в плані ліквідності саме квартири займають перші місця. У зв`язку з цим актуальним є питання про те, як у Москві купити квартиру без ризиків і на максимально вигідних умовах. Відповідь не може бути однозначним, оскільки операція такого рівня вимагає врахування багатьох нюансів, які зачіпають формат угоди, процедуру оформлення договору, підхід до вибору самого об`єкта і т.д.

Підготовчий аналіз

Перед тим як підписати необхідні документи і провести розрахунок з власником квартири, необхідно з`ясувати ряд фактів, знання яких дозволить упевнитися в чистоті угоди. У першу чергу це благонадійність власника: його осудність і правомочність є базовим підставою, відповідно до якого здійснюється купівля квартири. Документи в цьому випадку можуть бути наступні:

• Договір дарування.
• Довідка про психоемоційному стані власника.
• Дозвільні довідки (від дітей, родичів, інших правовласників нерухомістю).
• Заповіт.

На цьому етапі не стільки важливо визначити коректність безпосередніх юридичних прав на квартиру, скільки проаналізувати можливі непрямі фактори, які в майбутньому можуть стати приводом для розірвання угоди.

Перевірка квартири

На цій стадії попередньої підготовки до угоди важливо оцінити, наскільки чистий сам об`єкт нерухомості в правовому і технічному відношенні. Відомо, що великі потоки змінюваних власників в мегаполісах ускладнюють «біографію» житла. Тому будь ріелтор, пояснюючи, як у Москві купити квартиру, радить ретельно перевіряти відомості про проведені ремонти, переплануваннях і стані комунікаційних мереж.

Крім цього, повинні бути перевірені правовстановлюючі документи, у тому числі довідки з паспортного столу та БТІ. Зустрічаються випадки, коли реалізовані квартири знаходяться в заставі у кредитних організацій, тому ретельна ревізія правового стану нерухомості буде корисною. Це ж відноситься і до технічного стану об`єкта: важливо не тільки знати, як у Москві купити квартиру без правових ризиків, але й отримати її в тому вигляді, в якому заявляє продавець. Найчастіше вже в ході експлуатації виявляються серйозні дефекти в ремонті, тому комплексний аналіз є необхідною умовою підготовки до укладення угоди.

Перевірка по виписці ЕГРП

Одним з головних джерел достовірної інформації, на основі якої покупець може самостійно перевірити дані про конкретний об`єкт, є державний реєстр (ЕГРП), в якому фіксуються права на нерухомість і операції з нею. Довідки видаються навіть без освідомлення власника, у якого планується купівля квартири. Документи з ЕГРП є офіційними і містять інформацію про власника квартири. Також з виписки можна дізнатися правові підстави, на яких продавець став власником житла.

Оформлення угоди

Процедуру з точки зору оформлення документів про покупку можна розділити на дві частини: фіксація платіжного розрахунку і оформлення договору. Оплату рекомендується проводити в безготівковому форматі. У випадках, коли житло купується у фізичних осіб, зроблені розрахунки підтверджуються і актом, і розпискою, в якій зазначаються всі дані про фінансову операцію, тобто хто, кому і скільки грошей передав.

Друга частина більшістю громадян сприймається як оформлення договору у нотаріуса. На жаль, це не зовсім правильне розуміння того, як у Москві купити квартиру без ризику юридичних проблем у майбутньому. Насправді угоду про покупку можна зафіксувати і в звичайному письмовому вигляді, але її необхідно завірити в столичному Росреестра. І вже потім крім договору представляються нотаріальні свідоцтва та виписка з будинкової книги.

Вторинка і новобудова: особливості покупки

Обидва варіанти припускають певні ризики при оформленні угоди. Якщо планується покупка вторинного житла, то особливу увагу слід приділяти юридичної історії об`єкта. Чим старше оселю, тим вище ймовірність, що нерухомість мала велику кількість власників, тому поточний статус житла повинен бути детально проаналізований.

Не так все просто і з квартирами в новобудовах. Бажаючий стати власником нерухомості, оформивши права учасника пайового будівництва, повинен спочатку упевнитися в надійності забудовника. У обов`язковий перелік документів, з якими необхідно ознайомитися покупцеві, входить дозвіл на ведення будівництва, права власності на ділянку, проектна декларація. Незважаючи на всі мінуси і ризики співпраці з девелоперами, не завершивши будівництво на момент угоди, покупка квартири в новобудові має два істотні переваги: ціна таких об`єктів в середньому нижче на 25%, а історія експлуатації житла абсолютно чиста.

Купівля без стартового капіталу

Перше, про що замислюються люди, що не мають достатньої суми для придбання житла, - це іпотечні позики. На жаль, в чистому вигляді кредитів без початкових внесків сьогодні немає. Велика частина програм орієнтована на забезпечення у вигляді застав наявної нерухомості, але і тут свої нюанси. Наприклад, покупка квартири в іпотеку, як правило, неможлива без стабільного доходу і чистої кредитної історії.

У деяких випадках сім`ї можуть використовувати материнський капітал. Допомога від державних банків стає непоганим і надійною підмогою в поліпшенні житлових умов, але й самому набувачеві квартири доведеться вкласти до 15% від вартості об`єкта.

Альтернативою іпотеці може стати і розстрочка. Сьогодні цей варіант покупки швидше відноситься до інструментів маркетологів, ніж до банківських послуг, проте на московському ринку нерухомості цілком реально отримати шестимісячну розстрочку на умовах внесення 50% від вартості. Зрозуміло, покупка квартири в іпотеку передбачає значно більші терміни виплат, а й пакет документів для оформлення кредиту ширше.

Якщо ж порівнювати програми по процентних ставках, то розстрочка виявиться менш привабливою. Так, якщо термін повної оплати передбачається менше ніж на 10 років, то розмір додаткового вкладення може перевищувати 15%. У випадку з іпотекою процентні ставки набагато вигідніше.